| |
|
|
淺談法拍屋
日期
2009-04-21
.gif)
啟富達國際業務襄理陳勁元
淺談法拍屋
(信義區，一樓，27坪，總價七百六十萬)一位賣菜的歐巴桑指著電線桿上的紅單子，問我說：「這是什麼一回事。這區域的一樓什麼時候變的這麼沒價值」。貪念，一直以來都是人類最大的弱點之一，能用十塊錢買到的東西，任誰也不會想要花到二十元來購買，但那張廣告又是怎麼一回事，天下盡有這麼好康的事情，還能大剌剌的貼在電線桿上。
那就是最近五年左右才開始流行的法拍屋，法拍屋的產生，是因為債務人無法對價償還債權人的債權，如金錢、利息…等等，債權人為求自保，而透過法院以公正第三人之立場，對債務人名下之財產進行拍賣程序，並將其房屋出售於一般社會大眾。由於法院不以牟利為主要目的，且債權人為求債權有相對的最低保障，在急迫變現的原因下，法拍屋一般平均價格比市場上的房屋價格略低。經過拍賣市場所拍定的價格一般為市場上正常市價的七折，八折左右，甚至更低。其原因如下。
1. 風險：由於拍賣市場，投標人不能看屋，因此購買法拍屋有屋況不明的風險存在，包括:漏水、水管阻塞…等。因此，就投標人而言，必須準備給予更多的報酬來整修房屋，才願意承擔這種風險，另外，法拍屋不負瑕疵擔保責任，換言之，購買法拍屋，有可能買到海砂屋、輻射屋、甚至凶宅，因此風險偏高
2. 成本較高：因為投標與點交手續繁瑣，使得交易成本提高。另外，當土地拍賣價格小於土地公告現值時，之間的差距，成為得標人下次移轉時增值稅的負擔，使得交易成本提高。
3. 資訊不流通：啟富達國際股份有限公司董事長李建平曾經說過：「資訊之落差乃暴利之所在」。長久以來法拍市場較為封閉，一般民眾較少參與，造成市場上競爭力不足，因此，常常到第三拍，第四拍才會成交，所以法拍屋的拍定價格應等於正常市價扣除風險、交易成本、及市場上無效率的損失。
早期，雖然法拍屋是透過法院公開的市場進行交易，其實，這也有特定的對象市場，因為，只有懂得人才會去買。到了現在，科技進步，網路資訊發達，加上有越來越多的代標公司出現，目前台北市不一定可以買到很便宜的法拍屋了。尤其是那些代標公司，他們會用一些低價的廣告來吸引客戶，因為代標公司跟房屋仲介一樣，有成交才收服務費。到了拍賣現場，有些不懂得民眾去投單，因此會造成拍賣會場氣氛很熱絡，及代標公司的花言巧語下，讓買屋客戶一直將投標金額往上加，使的部份精華地段，法拍價已經幾乎等於一般市價。
很多地區，像在桃園以南各縣市，法拍屋還是屬於一個寡占、獨占市場。加上金融風暴後，累積案量一定會增加，地方法院沒有辦法有效去消化這些物件，銀行為了縮短時間，而承受這些拍不出去的物件，交由仲介去賣，這些房子若一直賣不出去，就會自行拍賣，這就是所謂的銀拍屋。銀拍屋的出現，代表著房市已經快要落底了。這時，當你發現自用型客戶比例從50%下降剩不到10%，投資客卻越來越多，這是供給與需求的概念，買的人越來越少，屋主是必降價，法院賣到五拍還沒結標，接著銀行接手，想更快速的變現，沖銷呆帳。但是沒人會在這個時候購買房子，投資客就會逢低買進。
若有興趣想投資法拍屋，除了專業的法律知識要有一定的水準外，還要有一定的資金，因為在投標時就必須附上投標單上所投標的金額二成當作投標保證金或稱為押標金，且十天內須付清尾款，否則會被法院沒收，在順利得摽後，也別以為可以安心入住，不管是點交或不點交，都有一定的風險在，我也曾經遇過法院點交的房子，前屋主會要所謂的搬遷費、黑道威脅、馬桶灌水泥或是地磚，玻璃通通敲破…等狀況。還有用地權、地益權、袋地通行權…等法律上的糾紛，點交的房子都出現這麼多狀況，不點交的房子一定更精采，尤其是租約的糾紛，更是司空見慣（因為法律上有買賣不破租賃的原則）這是不點交的案件最常拿來當作擋箭牌的工具。所以，除非自己有相當的把握，建議還是交給代標公司代勞，否則買到便宜的房子應該是值得慶祝的事情，但卻影響未來半年以上的生活。最後，該如何慎選標的物，還是以交通方便作為首要考量，接下來區域、生活機能…等環境因素，地點對了，房屋的週轉率才會快，讓您快速累積資金，物色下一個投資標的。基本上，買到地段好的房子，才是最正確的。現在，若要投資法拍屋，在台北縣市以外的地區，才有較好的利潤空間。
©2008啟富達國際股份有限公司版權所有未經同意請勿重製
| |
|
|
|
