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財經快訊
飈升的房地産市場會變成金融世界熟悉的噩夢嗎?
日期
2021-07-07
2021年07月06日21:49 FX168

 原標題:飆升的房地產市場:又一個價格泡沫正在形成?會變成金融世界熟悉的噩夢嗎?

  來源:FX168

  在後新冠時期,通脹成為一個難以忽略的話題,衣食住行等方面都出現不同程度的價格攀升,其中房地產市場尤其引人注意。

  對此,活躍的時事作家Syed Zain Abbas Rizvi撰文進行分析,內容如下:

  毫無疑問,大流行後的反彈勢頭比預期的更強勁,速度也快得多。困惑的美聯儲和繁榮的股市標誌著一種新常態,通脹壓力定義了經濟復甦的現實。

  然而,儘管通脹本質上似乎是過渡性的,但在眾多市場,不斷上升的需求正在打破紀錄。沒有一個市場能與交易中的黑馬——房地產市場相比。

  至少可以說,房地產市場的激增是驚人的。在全美範圍內,房價與去年相比已經漲到了兩位數。

  與2008年金融危機後的情況相比,需求峰值似乎更加耀眼。大流行是一個完全不同的衝擊,今天,美國的房價中值接近35萬美元,是十年前的兩倍。

  雖然這種指數級的價格飆升往往是有問題的,但現實要比危機信號安全得多。儘管住房成本的上漲速度確實快於經濟中的平均收入,但房地產市場並沒有出現泡沫。

  自去年大流行以來,房價大幅上漲,主要是由於更多的儲蓄被注入一個相對固定的供應和在不確定時期安全的價值儲存的市場。

  隨著美聯儲通過在公開市場廣泛購買抵押貸款支持證券,開始了一場價值1200億美元的慷慨刺激計劃,固定抵押貸款利率暴跌至歷史最低水平。再加上利率下限的降低,以及通過大量失業救濟和租金支持而積累的過剩儲蓄,抵押貸款利率大幅降至3%的目標以下。

  如此有吸引力的抵押貸款利率,以及抵押貸款和學生貸款償還的寬限,幫助巨大的需求獲得了動力。

  然而,儘管需求上升,但由於建築面臨間歇性停工、木材市場價格衝擊以及勞動力市場復甦乏力等障礙,房屋供應幾乎消失。

  此外,住房供應的瓶頸進一步縮小,平均待售房屋自去年以來下降,主要原因是為了避免大流行期間房地產市場出現恐慌,而暫停了抵押貸款的止贖期。

  可以肯定的是,經濟及其要素的表現超出了這個時代最明智的經濟學家的預期。

  就業向完全虛擬格局的明顯轉變進一步削弱了住房需求。這樣一段時間的休閒和便利的連接使城市人口遷移到郊區和較小的城市。據報導,特大城市的公寓居民為獲得所有權所支付的價格顯然高於掛牌價格。這些糟糕的交易給本已火上加油的市場雪上加霜,大約四分之三的房屋以高出歷史標價10-15%的價格售出。

  雖然需求激增是驚人的,但推動價格上漲的機制很容易理解。因此,房地產市場很難與十年前導致金融危機的房地產泡沫相提並論。

  首先,當需求激增的唯一目的是出於賣出房產以從牛市中獲利的動機時,價格泡沫就會膨脹。在現實中,這些房屋是在相對嚴格的抵押貸款承銷協議下購買的。

  報告顯示,如今大多數被轉手的房屋都是由投資者通過翻新獲利的,而不是在飆升的市場上。

  此外,儘管市場肯定被高估了,但樓市崩盤並不會迫在眉睫,因為隨著失業率在過去幾個月顯著下降,就業市場正在反彈。再加上強勁的經濟復甦,抵押貸款違約似乎不太可能發生。然而,價格回調迫在眉睫。

  由於美聯儲暗示通脹是經濟快速增長的令人擔憂的副產品,預計美聯儲將在未來幾個月削減資產購買規模。再加上利率正常化,抵押貸款利率最終會隨著住房需求調整房價而上升。然而,預期的活動和措施不會在短期內生效,也肯定不會在不產生任何影響的情況下給如此過熱的經濟降溫。

  房地產市場仍然極度供應不足,這是經濟復甦的主要障礙。聯邦抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)估計,到上一財年結束時,需要近380萬套新住房來滿足不斷飆升的需求。然而,最近通過的兩黨基礎設施法案完全取消了拜登最初計劃中的3260億美元,即在全美提供經濟適用房。因此,雖然預計溫和的價格回調將對整體經濟不會造成重大損害,但市場顯然與專家們的傳統估計不一致。

  一種新出現的威脅是新冠病毒德爾塔變體的傳播。如果變異病毒成功地使疫苗無效,感染可能最終將美國推向另一輪封鎖。隨之而來的是失業問題。然而,這一次,隨之而來的將是合法的房地產泡沫。美聯儲將別無選擇,只能再次停止止贖,推出更多刺激措施,並面臨投資者的又一輪鬧劇。而且,由於短期內沒有競爭性供應的計劃,房地產市場可能會變成金融世界所熟悉的噩夢。

責任編輯:劉玄逸

 
 
 
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