原標題：美國一月份房價創15年來之最，美聯儲被“問罪”

　　受通脹的影響，美國房價正以驚人的速度上漲。一些人聲稱，美聯儲沒有給予房價足夠的關注。

　　根據最新的標準普爾國家房屋價格指數（CoreLogic Case-Shiller Index）顯示，1月份全美房價同比上漲11.2%。這是近15年來最大的增幅。鳳凰城、西雅圖和聖地亞哥漲幅最大，分別上漲15.8%、14.3%和14.2%。

　　相比之下，去年12月、11月、10月、9月、8月和7月的房價同比漲幅分別為10.4%、9.5%、8.4%、7%、5.8%和4.8%。2020年1月，年增長率僅為3.9%，月度波動幅度很小。

　　在標準普爾國家房屋價格指數30多年的數據中，今年1月份與去年同期相比，房價上漲最大，影響波及20個美國城市。標準普爾道瓊斯(32981.5508, -85.41, -0.26%)指數公司總經理兼指數投資策略全球主管克雷格•拉扎拉指出：

　　“1月份每個城市的房價漲幅都高於該市的中值。”

　　房價上漲如此之快的主要原因是房子供不應求，房屋競拍現在成為了常態。美聯儲主導的抵押貸款利率也在發揮關鍵作用。

　　雖然目前利率略有上升，但仍接近歷史低點，去年創下了十幾次新低。抵押貸款利率大致跟隨10年期美國國債收益率，而10年期美國國債收益率在疫情期間大幅下降。抵押貸款利率還受到住房抵押貸款證券（MBS）買入量和收益率的影響。買入這些證券為抵押貸款市場提供了流動資金。

　　廉價的借貸成本為房地產市場提供了動力。1月份抵押貸款利率暴跌至創紀錄低點2.65%，提高了民眾的借貸能力。由於市場上房屋庫存很少，買家競相加價令近幾個月來價格飛漲的房地產市場變得更加火熱。

　　自從上次經濟衰退之後，美聯儲一直在縮減MBS購買規模，以使市場恢復常態。但在去年3月疫情爆發前後，美聯儲轉而增加MBS購買量。現在美聯儲擁有超過三分之一的MBS市場。

　　2019年初，美聯儲持有1.6萬億美元機構MBS。到2020年3月中旬，美聯儲將這一數字縮減至1.37萬億美元。然後，當經濟和住房市場因為新冠疫情而出現下降時，美​​聯儲開始再次購買更多的MBS。截至上週，美聯儲持有2.2萬億美元機構MBS。

　　房地產市場也開始升溫。疫情期間的居家令影響到消費者的住所選址，而住房的需求尚未緩解。低抵押貸款利率只是在火上澆油。布萊克利諮詢集團（Bleakley Advisory Group）首席投資官皮特·伯克瓦（Peter Boockvar）說：

　　“為什麼美聯儲還在購買MBS？房價變動不包括在CPI（消費者物價指數）或PCE（個人消費支出物價指數）的計算內，但是對於那些想買房子的人來說，通貨膨脹的影響是真實存在的。美聯儲要再次為排擠首次購房者負責。”

　　他補充表示：

　　“我不認為美聯儲內部有對房價任何討論。他們一直放任不管。”

　　美聯儲發言人拒絕對此予以置評。但如果美聯儲再次縮減購債規模，或完全停止購買MBS，情況會如何？抵押貸款新聞日報的首席運營官馬修·格雷厄姆（Matthew Graham）問道：

　　“是否存在某種流動性崩潰或信貸危機，對整個金融市場造成衝擊？”

　　但格雷厄姆也承認：

　　“不管美聯儲有沒有購買MBS，疫情期間的抵押貸款利率都很低。抵押貸款利率與10年期美國國債收益率保持與過去10年一樣的差值（而且在過去的一年裡，兩者從未跌破這一歷史區間）。利率上升是因為疫情開始出現好轉。”

　　因此，給房價降溫的最好辦法就是增加市場上的房地產供應，減少需求。CoreLogic主席經濟學家塞爾瑪·赫普說：

　　“房價和抵押貸款利率飆升導致消費者支付能力下降，這將會阻止一些潛在購房者進入市場，目前最大的擔憂是可售的房屋供不應求。”

責任編輯：劉玄逸