2022年11月09日 09：0021世紀經濟報導

作 者丨吳斌

編 輯丨張星

在美聯儲超預期激進加息的暴風驟雨下，一場流動性盛宴徹底宣告終結，美國樓市正急劇降溫。

根據房利美11月7日公佈的美國10月住房調查結果，住房綜合情緒指數已經連續第八個月下降，跌至56.7，創下2011年追蹤該數據以來新低。 此外，僅16%的美國消費者認為現在是買房的好時機，亦創下有數據以來新低，受訪者認為當下是賣房好時機的比例也從59%降至51%。

對此，房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan評論稱，住房綜合情緒指數創下歷史新低，與未來幾個月房市繼續降溫的預期一致。 在房價和抵押貸款利率持續高企的不利情況下，消費者對買房和賣房的情況越來越悲觀。

無獨有偶，美聯儲11月4日發佈的半年度《金融穩定報告》也顯示，美國房價在近年來因超低利率而大幅上漲，但未來高企的房價可能會出現大幅下跌。 與租金等指標相比，美國房價估值仍然過高。

美國樓市急劇降溫

在高利率和高房價的雙重打壓下，美國樓市成交量正持續下滑。 美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，美國9月成屋銷售總數年化471萬戶，環比下降1.5%，創下2020年5月以來新低，8月為480萬戶。 如果除去疫情暴發初期的異常值，那麼9月成屋銷售實際上創下了2012年9月來最低。 此外，美國9月成屋銷售已經是連續第八個月下降，創下2007年以來最長連降，而且可能會在未來幾個月進一步下降。

房價方面，9月成屋價格中位數同比上漲8.4%，達到38.48萬美元。 不過環比來看，價格在降溫，在6月攀升至41.4萬美元的高點之後，房價已連續第三個月環比下跌。

亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報導記者表示，曾幾何時，美國經紀人要為買家加價才能搶到房子，而如今已經出現降價房源，如今樓市少了炒房者，也少了不少機構投資者。 另一方面，買家和手持現金的外國買家也有一定優勢，市場從“賣方市場”過渡到“買方市場”，買房會發現自己處於談價格、談購房條款的有利地位。

新房方面，根據美國商務部公佈的數據，美國9月新屋銷售年化60.3萬戶，環比跌10.9%，而8月為上漲28.8%。 儘管新屋市場僅佔美國樓市的一成，但新屋銷售按照簽訂購房合同時的數據計算，與簽約完成再納入統計的成屋銷售有所區別，因此被視為美國樓市的領先指標。

另一方面，建築商信心也不斷下滑。 美國全國住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行數據顯示，10月份美國建築商信心指數從上個月的46降至38，連續第10個月下滑，創下2020年5月以來的最低水準，同時創下1985年開始統計該數據以來的最長連降。

美聯儲超預期激進政策成最大推手

在美國樓市「速凍」背後，美聯儲超預期的激進緊縮政策是最大推手。

今年美聯儲已累計大幅加息375個基點，暫停加息仍遙遙無期。 11月2日，美聯儲連續4次激進加息75個基點至3.75%-4%。 美聯儲主席鮑威爾警告稱，利率距離適宜水平還有一段路，現在討論美聯儲何時可能暫停加息“為時過早”，美聯儲將轉向“更緩慢、更長時間”的加息方式，最終利率水準將高於先前預期。

隨著美聯儲持續大力加息，美國房貸利率也在持續飆升。 美國抵押貸款銀行家協會（MBA）10月底公佈的數據顯示，截至10月21日當周，30年期固定利率抵押貸款的合同利率上漲22個基點至7.16%，連續第10周上漲，創下2001年以來的最高水準，隨後略微回落至7.06%。

這也意味著如今買房的房貸成本已經大幅攀升。 根據美國相關房地產網站的數據，目前買房者每月房貸中位數為2300美元，同比增長80%。 而在一年前，房貸中位數還僅為1300美元。

更糟糕的是，未來美聯儲還將進一步加息，美國房貸利率或仍有上行空間。 美國銀行認為，美國經濟「明顯過熱」 尤其是勞動力市場，強勁的工資增長幾乎沒有放緩的跡象，就業數據為美聯儲繼續積極加息打開了大門。 美聯儲最終將把基準利率上調至5.25%，高於此前預測的4.75%-5%。

景順首席全球市場策略師Kristina Hooper對21世紀經濟報導記者表示，人們對通脹變得根深蒂固的恐懼仍然存在，美聯儲將重點專注於管理長期通脹預期下行，控制通脹目前是美聯儲的第一要務，而且近期的CPI數據並未出現美聯儲所期待的改善，短期之內通脹大幅降溫不大可能實現。

除了大力加息，如果算上縮表和前瞻指引，緊縮政策的衝擊還要大得多。 11月7日，舊金山聯儲表示，在計入前瞻指引和縮表后，美聯儲緊縮的影響遠超實際加息的水準。 “當前的融資緊縮環境類似於，截至今年9月讓聯邦基金利率升至5.25%以上”。

和實際情況對比來看，截至今年9月末，美聯儲連續三次激進75個基點后，聯邦基金利率的目標區間也才升至3%-3.25%，和舊金山聯儲提到的5.25%以上相差超過200個基點。

在美聯儲緊縮政策的陰霾下，金融機構Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至預計，2023年美國30年期抵押貸款利率將飆升至10%。 “今年美聯儲加息步伐迅猛，而反映到抵押貸款利率會有一段滯後期，即便美聯儲決定在12月議息會議後暫停進一步加息，30年期抵押貸款利率在明年2月時仍能輕鬆觸及10%。”

美國樓市會走向崩盤嗎？

在房貸利率持續飆升之際，未來美國樓市會被壓垮嗎？

安薩里告訴記者，現在人們最關心的是，美國樓市會像2008-2009年間那樣崩盤嗎？ 華爾街普遍認為不會，這一次，負擔房貸的家庭經過了銀行較為嚴格的審核，因為還不起房貸被沒收的房產並未大幅增加。 美國家庭大多數按揭是30年期固定利率，因而此前的存量貸款也不會受到按揭利率升高的影響。

儘管外界有一些聲音擔心，美國房地產泡沫可能已經達到破裂邊緣，並可能令美國經濟又一次陷入癱瘓，但美聯儲主席鮑威爾也已駁斥了這一說法，強調和上次金融危機相比，這一次放貸機構在發放抵押貸款時要謹慎得多。

牛津經濟研究院副主任Christopher Babatope對21世紀經濟報導記者分析稱，如今樓市的健康情況比21世紀初金融危機時要好得多，自全球金融危機以來，放貸變得更為保守，投機開發活動減少，總體空置率也有所下降。

另一方面，儘管貸款利率飆升打壓了房價，但相對緊張的庫存仍給房價提供一定支撐。 9月的待售房屋數量為125萬戶，較去年9月庫存下滑了0.8%。 按照目前的銷售速度，出售市場上的所有房屋需要3.2個月的時間，仍然低於5個月的關口，表明市場供應依然緊張。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，儘管銷售疲軟，但由於庫存有限，一個房子仍會出現多個買家，目前的供應不足與2008-2010年美國房地產市場低迷時期形成了巨大反差，當時的庫存水準是現在的四倍。

從種種跡象來看，美國房價接下來還會回調，但崩盤極不可能。 安薩里告訴記者，美國房價下跌是在過去兩年猛漲的基礎上，就算到明年跌10%，甚至20%，也只是回吐了一半漲幅，2022年全美房價比2020年漲了40%。 跌得多一些的地方，也正是當初漲得高一些的地方。 居民的財富會打點折，但沒那麼想像得那麼糟。 ”