美國在肆虐的通脹、動蕩的股市和殘酷的戰爭之外，世界經濟現在又面臨著一個威脅：房地產市場大繁榮的落幕。

隨著全球各地央行迅速上調利率，借貸成本飆升意味著那些買房本來就困難的人終於到了極限。 這體現為從加拿大、美國到紐西蘭，許多國家火爆一時的住宅房地產市場都一夜降溫。

這急劇逆轉了這些年房價飆升的勢頭——後者得益於超低房貸利率和政府刺激措施，以及新冠疫情讓遠端工作普遍化並增加了購房者對居住面積的需求。 彭博經濟研究的一項分析顯示，19個經濟合作與發展組織（OECD）成員國的房價租金比和房價收入比都高於2008年金融危機前的水準，表明房價已經脫離了基本面。

對尋求平抑數十年來最快通脹的許多決策者來說，遏制房價泡沫是他們目標的一個關鍵部分。 但在市場為全球經濟衰退的前景感到不安之際，房地產市場放緩可能會產生連鎖反應，進而加劇經濟下滑。

房價下跌將侵蝕家庭財富，削弱消費者信心並可能抑制未來的發展。 在資產貶值而還貸成本增加時，動物精神通常會萎靡下來。 而房地產建設和銷售在全球經濟活動中發揮著巨大的乘數效應。

“危險的是商業和金融週期同步逆轉，這可能導致更加持久的經濟衰退，”野村控股(3.68-0.01, -0.27%, )全球市場研究主管Rob Subbaraman說。 “十年的量化寬鬆催大了房地產市場的泡沫，由於房價承受能力到了極限且還款額可能急劇上升，房地產市場可能很快就會走下坡路。”

　　随着不良贷款风险增加，这一局面将抑制银行放贷，从而扼杀经济体赖以发展的新增信贷。在美国和西欧，引发了金融危机的楼市崩盘曾困扰银行系统、政府和消费者多年。

　　诚然，2008年那种崩盘重演的可能性不大。银行已经提高了贷款发放门槛，家庭储蓄仍然丰厚，许多国家仍然存在住房短缺。劳动力市场也很强劲，能起到重要的缓冲作用。

　　全球房地产市场都在产生泡沫

　　“房价下跌将直接影响消费者支出和整个经济，因为房地产通常占到家庭财富的很大一部分，”丰业银行(58.22, -2.00, -3.32%)亚太区经济主管Tuuli McCully表示。“不过，鉴于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康，我并不特别担心与房价和世界经济有关的风险。”

　　不过，彭博经济研究驻伦敦的Niraj Shah表示，当全球货币政策同步收紧时，价格急剧下跌的风险明显更大。今年已有超过50家央行曾一次性将利率提高至少50个基点，而且未来料将还会进一步加息。在美国，美联储上周将主要利率提高了75个基点，为1994年以来头一次。

　　根据彭博经济研究，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场泡沫名列世界前茅，也尤其容易受到房价下跌的冲击。在欧元区，葡萄牙的风险尤其大，而奥地利、德国和荷兰看上去也有很多泡沫。

　　根据标普全球评级的分析，在亚洲，韩国的房价看起来也很脆弱。该报告指出，家庭信贷与名义GDP的比例、家庭债务的增长率以及房价上涨的速度带来了风险。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转折，引发了对这个债务达到家庭收入200%的国家的担忧。

　　高盛(286.17, 1.63, 0.57%)集团经济学家上周在报告中写道，住宅销售的信号通常会领先价格约六个月的时间，也就是说几个国家的房价可能会进一步下跌。Jan Hatzius等经济学家认为，房地产市场大幅降温是发达经济体将可能放缓的一个重要原因。

　　高盛经济学家们写道：“房价承受能力的快速恶化和住宅销售的大幅下降表明，硬着陆风险很大，特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚；不过硬着陆不是我们的基线预测。”

　　全球央行也在发出警告。加拿大央行本月在其金融体系年度评估中表示，随着利率上升，越来越多的借款人难以支付账单，高企的按揭贷款债务尤其令人担忧。新西兰央行的半年度金融稳定报告则称，对金融系统的总体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能导致财富严重缩水，消费支出下滑。

　　“随着借贷成本上升，房地产市场将面临重大考验，”彭博的Shah说。“如果央行的行动过于激进，则可能会播种下一次危机的种子。”

　　新西兰

　　如果说2021年是新西兰房价上涨速度令人头晕目眩的——年涨幅接近30%，那么2022年就势将成为美妙音乐结束的一年，而这种突然的变化已经让人们急于出售了。

　　今年4月，新西兰央行采取了激进的行动来应对通胀，把官方利率上调了50个基点——22年来的最大幅度，至1.5%。紧接着，它在5月份又加息50个基点，并预计明年利率将在接近4%的水平见顶。

　　经济学家们预计，新西兰房价今年将下跌约10%，最终将较2021年末的顶点回落至多20%。虽然对于许多房主来说，跟近几年的大幅升值相比，这个跌幅并不大，但其可能产生更广泛的影响。

　　澳新银行的新西兰首席经济学家Sharon Zollner表示，该行预计由于房价下跌，利率上升影响现金流以及食品和能源价格上涨，人们会觉得自己变穷了，消费者支出将受到抑制。

　　加拿大

　　4月份，加拿大全国房价两年来首次下跌

　　加拿大的房地产市场变脸是如此之快，以至于一些买家交易还没完成就已经赔钱了。

　　“人们正在积极尝试终结交易，”多伦多的房地产律师Mark Morris说。他谈到这样一个案例：因为评估价比几个月前的签约价低了20万加元（15.5万美元），买家宁愿毁约，放弃10万加元定金。

　　在加拿大全国房价于4月出现两年来的首次下跌并于5月继续下跌之后，这种事越来越多。虽然到目前为止，痛苦集中在疫情期间涨幅最大的市场——多伦多及其周边地区，但这种压力已经开始蔓延到温哥华周边一度火热的市场。

　　与其他国家一样，加拿大房地产市场的动荡也是央行大举加息引发的。当地基准利率已经从年初的0.25%上升到今天的1.5%。由于预期利率还会升高，一些经济学家表示，在最热的市场，房价至多可能下跌20%。

　　在新冠疫情开始以来的两年里，加拿大房价上涨了不止50%。National Bank of Canada副首席经济学家Matthieu Arseneau说，全国房价可能至多下跌10%。

　　美国

　　佛罗里达Cape Coral，4月份约有三分之一的房屋挂牌价下调

　　在佛罗里达州的Cape Coral，Mabel Melendi 4月中旬挂牌出售的一栋新建住宅，到了6月中旬还没卖出去——尽管要价已经从51万美元降到了42.5万美元。阵亡将士纪念日那个周末，本来有一个买家开了价，但是因为不够一笔大额按揭贷款的资格而作罢了。

　　“大多数以前有资格的人现在达不到要求了，”Melendi说。

房地美稱，按揭貸款利率今年的上升速度達到了半個世紀以來最高。 30年期貸款平均利率上周達到5.78%，為2008年以來最高水準。 隨著需求快速冷卻下來，開發商和二手房賣家紛紛降價。

根據經紀公司Redfin Corp，近20%的美國賣房者在截至5月22日的四周內下調了掛牌價，這一比例為2019年10月以來最高。 在某些之前因為疫情催生了對更經濟房屋的需求而大熱的市場，掛牌價的下調更加普遍。 例如在愛達荷州博Boise，41%的賣家4月 降了價。 在Cape Coral，這一比例約為三分之一。

根據房地美，在2021年大概上漲了18%后，美國獨棟住宅價格的漲幅在2022年和2023年料將分別回落至10%和5%。

英國

儘管英國央行近幾個月已五次加息，但是倫敦等市場依然很熱

在經歷了兩年歷史性上漲之後，英國房地產市場開始放緩。

英國央行在近幾個月里五次加息，而且預計其還不打算收兵。 萊坊英國住宅研究主管Tom Bill表示說，這可能預示著年內房地產市場將降溫——隨著房主趕著在房價下跌前賣出，供應將會增多。

新房屋貸款的審批已降至近兩年來的最低水準。 根據英國皇家特許測量師學會的一項調查，在連續八個月上升之後，買家詢盤在5月份已有所下降。

“人們擔心經濟，擔心俄烏戰爭對物價的影響和生活成本上升，”英國房地產公司Hamptons International的研究主管Aneisha Beveridge說。 “他們更加謹慎了。”

不過，Bill說，諸如倫敦黃金地段等市場還很熱，因為外國投資者湧入，學生在疫情後回歸。 伯明罕、利物浦和曼徹斯特等二線城市的房價漲幅甚至比首都都大。

“只要英國被視為一個法治、教育優質、尊重私產的國家，資金就永遠會流入，”Bill說。