摘要：如果仍認為日本樓市在「跌跌不休」，就out了。日本現在正成為海外房產投資者在亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳洲。投資者湧入也讓日本的地價和房價連續5年出現上漲，創26年來最長上漲記錄。

談到日本樓市，人們常將其與日本經濟「失去的20年」相提並論，人口老齡化、少子化一直以來都是人們看空日本樓市的理由。

不過日本地價連續5年回升以及主要城市圈持續近八年的房價漲幅，讓近期外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。

據彭博社報導，著名地產諮詢公司世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在2014年1月至2017年9月間，已在日本投資150億美元，日本也成為亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳大利亞。

日本房地產中最著名的機構投資者，就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金。該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓，這也是其首次進軍亞洲房地產市場。黑石集團也耗資16億美元在東京購買了5000多套住宅，新加坡政府公司(GIC)與日本REIT共同斥資約9.36億美元收購了東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。

復甦的地產市場，也讓多年趴在地上的日本地價開始有了一些起色。根據「日本土地價格」數據，日本地價已經從2013年以來，連續五年保持上升態勢，2017年地價同比增長6.28%。

 

圖片來源：日本土地價格網

1991年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程，除了2006-2008的短暫上升外，此輪延續5年的地價上漲是過去26年來的首次。

地價上漲，房價也就自然水漲船高。以包括東京、神奈川、千葉、埼玉縣的南關東城市圈為例，這些地區的房價從2013年開始出現上漲，東京的房價指數（下圖紅線）已經恢復到2000年的水平。

 

圖片來源：JREI

下圖顯示，日本的三大城市圈的房價水平，相對2010年已經出現了較大幅度的上漲，漲幅均達到30%-40%之間。

 

圖片來源：三井不動產

久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復甦，主要有幾個原因。

首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高，經濟復甦是房地產市場復甦的基礎。其次是東京奧運會的利好因素，使海外投資者將目光投向日本人口淨流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動盪，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。

瑞穗信託銀行旗下都市未來綜合研究所表示，海外買家2017年上半年的投資金額在整體交易額中的佔比達到史上最高的36%。