最近3個多月以來，過去十五年間房價翻了5、6倍的全球最牛樓市——香港，已經徹底涼涼了。

剛剛，香港特區政府土地註冊處公佈的一項數據顯示，香港樓市自11月住宅銷售遭遇腰斬之後，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也腰斬。

香港11月住宅成交量暴跌6成，成交金額腰斬

香港土地註冊處數據顯示，12月全港住宅銷售總額僅為241億港元，而去年同期為520億港元，同比下降53.7%。

成交量方面，全香港12月住宅銷售量大減至2060套，去年同期為5337套，同比下降61%，較11月環比也出現21%的斷崖式下跌。

 

從樓宇買賣合約數據來看，2018年6月住宅樓宇成交達到頂峰後，便開始了為期6個月的下行趨勢。12月的合約數據無論是同比和環比，都出現大幅下降。不光是住宅樓宇，香港所有樓宇買賣合約數目也同步進入為期半年的下跌趨勢。

 

房價指數已較高點跌近8%

追蹤香港房價最權威的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，截至12月28日，香港12月房價指數降至174.37，環比上月跌幅達1.70%；而11月的跌幅為3.43%。這已是該指數連續第四個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。

與2018年8月17日的峰值188.64對比來看，香港房價指數已經下跌了約7.56%。

 

根據中原城市分區領先指數顯示，香港的不同區域中，房價跌幅最大的是新界（東），環比上月跌幅高達4.67%，新界（西）的環比跌幅也高達2.53%；九龍半島的跌幅為1.88%，香港島環比則微漲0.14%。

除了房價下跌、成交量和成交金額腰斬等現象，稍早前的地王流拍、買家毀約也已暗示了香港樓市寒冬已至。

2018年10月中旬，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓麵價合計6萬至12萬港元/平方尺（約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。這塊至少60萬一平米的頂級地皮，因出價未達港府底價而流拍。

與此同時，毀約退房事件不斷增多。據香港房地產信息網站Data elements數據顯示，2018年前10個月，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。

違約樓盤的成交價從490萬港幣到3980萬港幣不等，選擇違約的購房者需交25萬至200萬港元的違約金。即便如此，寧可損失定金也要毅然退房，表明買家對樓市的認知正出現重大轉變。

上述現象同時出現後，各大機構也紛紛看空未來的香港樓市。

高盛集團在一份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%。香港耀才證券甚至認為，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。

此前香港特首放話：不會救樓市

香港樓市成交量腰斬、房價開始大幅回調，香港樓市徹底“歇菜”的跡象頻現。但即便這樣，港府也並不打算“救市”。

香港特別行政區行政長官林鄭月娥12月在出席《信報》及新城財經台主辦的“香港經濟峰會2019”時發表演講稱，近月樓市向下調整，但遠遠未能抵消2018年年初至今的升幅。她說，若有人幻想政府會出招救市，大可“慳番”（“省省吧”）。

林鄭月娥稱，樓市下跌有人認為是壞事，但她認為是好事。她援引香港差餉物業估價署資料顯示，自8月份物業價格跌3.7個百分點，但認為較年初、以及她上任以來，這些跌幅仍未抵消過去的升幅。

其實在香港特首就樓市下跌發表“不救市”的講話前，另一位特區政府高官就曾頻繁對樓市下跌做出預警。

2018年10月，香港財政司司長陳茂波撰文表稱，展望明年，利率繼續上升無可避免。陳茂波表示，這對美元匯率和全球息率都有影響，對一些發行美元債較多的新興市場來說，挑戰不少。而香港超低息的年代，不但結束，可能還會步入逐步加息，資產市場的風險不能忽視。

他警告稱，正在供樓的市民，不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。早前，本港多家銀行又相繼宣佈上調新造樓宇按揭的利率，置業人士的供樓負擔將會加重。

香港金管局此前也曾暗示，將結束長達10年的超低息環境。

2018年二季度以來，金管局多次買入港幣投放美元，香港銀行體系總結餘賬戶降到了2008年末以來的最低水平。收緊了基礎貨幣，港幣短端市場利率與政策利率逐漸收斂，與美元利差也在縮小，從而穩定了港幣匯率，港幣兌美元的匯率穩定在了7.85弱方兌換保證下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格。去年9月，香港最優惠貸款利率上調至5.125%，住房貸款利率也創近10年來最高值，對高企的房地產價格構成直接的壓力。

*本文來自華爾街見聞（微信ID：wallstreetcn）。開通華爾街見聞VIP會員，即刻獲取金融市場體系化服務。*