加拿大曾是世界上最受歡迎的幾個房地產市場之一，但有一項數據表明，該國樓市遇到了極大困難。

加拿大皇家銀行(RBC)最近的一份報告顯示，加拿大的抵押貸款信貸增長在2018年第三季度繼續放緩，增速降至3.2%，為22年來的最低增速。

 

加拿大地產分析機構VancityCondoGuide認為，銀行控制貸款增長的結果具有重大意義，因為超過90%的新增資金是通過銀行發放新貸款創造的，其中很大一部分增長來自新的房屋抵押貸款。從本質上說，銀行正在縮減新貨幣供應量M1。

而一旦信貸增長開始放緩，意味著包括住房在內的總需求正在減少，還會產生連鎖反應，減緩新支出和工資增長，最終會影響償債，因為工資的增長需要抵消利息支付的增加。而加拿大皇家銀行數據顯示，目前該行利息支付以2007年以來最快的速度增長，年增長率達到14.8%。

 

削減信貸同樣會影響租房市場，租金通常與勞動力市場掛鉤。信貸增長充裕時，當房地產繁榮使租金上漲，進而推高房價，推動銀行發放更多貸款，從而形成一個循環。新信貸的產生推動工資上漲，提高了借款人的質量。隨著失業率下降，大量新移民湧入，其中許多人在建築業找到了工作，這些資金流入又進一步壓低了房屋空置率。

然而，就像所有的週期一樣，它們最終必須結束。VancityCondoGuide表示，信貸放緩阻礙了工資增長，資產價格停滯不前，建築業開始放緩導致了失業，移民工人從淨流入變成淨流出。目前，加拿大房屋銷售暴跌和房價下降、工資增長放緩、建築業也開始放緩。

最能代表加拿大樓市繁榮的溫哥華和多倫多，最近為遏制房價暴漲而祭出大招。

華爾街見聞會員專享文章《全球樓市觀察 | 多倫多溫哥華漲勢終結 蒙特利爾能後來居上嗎?》提到，為了抑制投機、調控房價，溫哥華和多倫多都對海外買家採取了加稅舉措。其中，溫哥華對對海外買家購房徵稅20%並強制登記樓花買家的身份和家庭檔案。而這兩座城市的房價自2018年以來開始回落。

以溫哥華為例，當地政府先是對海外買房開徵20%的投機稅，接著又對一年內居住不滿6個月的房屋徵收1%的空置稅。隨後在全球加息壓力之下，又迎來住房信貸的全面擠壓。

VancityCondoGuide的分析師Steve Saretsky稱，當前加拿大的失業率已經跌至42年來的最低水平，通常情況下這是利好樓市的信號，但房價還是一反常態的走低，這是前所未有的。失業率可能是一個滯後指標，但房地產市場肯定不是。在GDP的組成部分中，住宅投資是衰退即將到來的最佳預警信號。

加拿大的房地產泡沫由來已久，此前瑞銀的全球房地產泡沫指數顯示，多倫多和溫哥華分別位居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫三、四位。香港穩居榜首，而主要美國城市則排名較後。

 

*本文來自華爾街見聞（微信ID：wallstreetcn）。開通華爾街見聞VIP會員，即刻獲取金融市場體系化服務。*