每天4個時段陪你一起交易環球市場的WEEX交易時鐘上線啦，請點此領取限時福利~更多大玩家精彩內容以及最新鮮熱辣的投行內幕單，請關注拉米消息公眾號（微信ID：yiqilami）

經歷了近5年的房價快速上漲之後，澳大利亞人突然發現，目前跌了一整年的房價可能只是一個開始。更可怕的是，許多悲觀的論調正在鼓吹更快速的下跌正在路上。

高盛仔細研究了澳大利亞房地產市場之後表示，有關信貸收縮、超額供給和房價泡沫破裂的論調實屬誇大其詞。但澳大利亞工黨力推的稅率改革則會對房產需求造成實質性的影響。

根據澳洲統計局的數據，居民住房平均價格在2017年12月達到峰值697100澳元之後便開始了直線下滑，連續跌了三個季度後目前均價維持在675000澳元，但仍要比6年前貴188600澳元。

（澳洲居民住宅平均價格季度走勢，來源：澳洲統計局，Gareth Hutchens，點擊圖片即可輕鬆開始交易~）

高盛表示，澳洲房價連續下跌，最主要的拖累因素還是悉尼和墨爾本的房價跌得太凶。2018年11月悉尼的居民住宅價格環比下跌了1.4%，創下1980年代以來的最大單月跌幅。更有趣的是，近期澳洲網民在Google上搜索“房價崩潰”的數量激增，達到了近5年的新高。

 

（澳大利亞網民housing crash搜索趨勢，來源：Google Trends，WEEX一起交易作圖）

相比於今年持續且緩慢的下行，市場更擔心的是2019年會不會出現更為迅猛的下跌。更加緊縮的信貸環境、“超額供給”的不斷增加以及澳大利亞工黨提出的稅收改革都被拿來作為房價下跌的原因，更有甚者直言過去幾年高速上漲的房價泡沫很快就會戳破，就像2010年向歐盟和IMF發出援助請求的愛爾蘭一樣。

對於這些悲觀的看法，高盛一一核實了這些說辭背後的數據，指出2019年澳大利亞房價仍將處於跌勢，但有些說法明顯被誇大了。

澳大利亞的“信貸緊縮”真的是房價下跌的罪魁禍首麼？

今年以來，一談到房價下跌首當其衝被拿出來的理由就是信貸緊縮，尤其是針對買家的信貸審批趨緊。另一方面有關澳洲銀行業不當從業行為的調查也被認為是造成信貸緊縮的原因，明年2月前皇家調查委員會將會對此出具最終調查報告。

高盛表示，信貸緊縮在2014至2017年的宏觀審慎緊縮環境下拿來做房價下跌的理由還有些道理，但是拿來解釋2018年的房價下跌就有些勉強。特別是信貸緊縮一般會伴隨著房貸利率升高和地區性全面的房價下跌。但事實是澳洲房貸利率在過去一年裡基本處於下跌狀態，即使有些銀行一次性提升利率也只是因為離岸基金成本有所提升。同時全國範圍內也只有墨爾本和悉尼的房價有明顯下跌，其他地區基本沒有太大的變化。

澳洲房價會重蹈愛爾蘭“泡沫破裂”的時刻麼？

過去十年澳洲房價經歷了快速上漲的時期，越來越多的人開始擔心今年的下跌只是“泡沫破裂”的前兆。高盛認可目前投資者對於墨爾本和悉尼的房價預期出現了調整，但考慮到較低的償債成本，澳洲房價出現快速殺跌的可能性並不大。

同時，高盛表示澳大利亞房價走勢與G10中較小的開放型經濟體在過去十年中保持著相近的走勢。最相近的例子就是瑞典，兩個國家都經歷了過去一年的房價下跌，同時隨著經濟增長勢頭初現，央行也準備進入緊縮週期。

所以相對於非理性泡沫，澳洲樓市真正面臨的問題是過去幾年房價快速上漲中把關不嚴的借貸門檻。過去那些“只還利息”的貸款正在逐步轉變為“還本付息”模式，給借貸人帶來更高的還貸壓力，不過澳洲央行近期報告違約率仍處於相對低位。同時另一個“好消息”是澳洲居民住房擁有率並沒有在信貸寬鬆週期出現明顯上升，這一點和次貸危機前的美國有很大的不同。

澳洲樓市真的處於“不斷上升的超額供給”狀態麼？

高盛認為，在2018年大量完工併入市的新增住房的確是房價下跌的一個驅動因素。但高盛從租金變動情況、房屋空置率和人口變動情況的測算顯示，維多利亞州（大部分與墨爾本相關）的房屋供給基本保持平衡，而新南威爾士州（悉尼）也僅僅出現了小幅的超額供給。

雖然在2019年上半年悉尼樓市的超額供給情況會更加“糟糕”一些，但是西澳大利亞州和昆士蘭州礦區快速消化的新增住宅使得澳大利亞整體的供給情況看上去算不上很嚴重，尤其是與歷史供給情況比較而言。

在高盛看來，房屋供給數量只是一個小問題，真正會影響樓市供給平衡的因素是人口增長率的快速下滑。本土的出生率解決不了這個問題，而隨著移民審查的門檻提高（主要是因為墨爾本和悉尼“過於擁擠”），人口增長的速度可能會限制在相對較小的規模。

澳大利亞工黨的稅改法案會造成房價下跌？

根據民調數據，澳大利亞工黨很有可能贏下2019年的聯邦選舉，所以他們對於投資性房地產稅收政策的調整提案也被市場視為利空樓市的因素。

工黨的提案主要包含兩個方面：針對負扣稅（negative gearing）和資本利得稅的改革，旨在抑制投資性房地產需求。

根據現行的澳洲稅法，投資房地產的花費（折舊、貸款利息和維護開銷）抵扣掉租金收入後可以向國稅局申請抵消個人所得稅。同時出售房地產時只需將其增值部分的50%按照資本利得計入收入一同納稅。工黨的提案將會使得一部分投資性房地產無法用於抵扣稅款，同時提案建議將資本利得稅抵扣額從50%降低到25%。

高盛表示，負扣稅改革對於樓市的影響微乎其微，只要投資者本身的應稅稅率夠低或者擁有其他可供抵稅的房產，其所造成的影響大概只存在於限制了投資的流動性，但房產投資本身就不是靠流動性作為賣點的。

反倒是資本利得稅的改動影響更為深遠，但這種影響與房價走勢有著密切的關係。只要房價上漲，加槓桿投資房產依舊充滿吸引力，下跌或者走勢持平投資者就會離場。這本身就是房地產市場的規律，和工黨提案本身沒有太大關係。

高盛認為，工黨的稅改提案將會對房地產市場的需求端產生壓力，最終影響到供給側。可能在未來會看到一些吸引購房者入市的“過激舉動”，但不太可能出現較大的影響。

同時澳大利亞政府推行的“首次購房補助方案”（First home super saver scheme），允許首次購房者用有稅收優惠的養老金賬戶更快地存夠首付，這部分剛需最早能在2019年下半年填補上需求端的減少。不過高盛也表示大多數參與這個計畫的人仍處於“資本積累”階段，對於樓市的支撐作用目前還看不出來。