取消商品房預售制度的消息儘管已經被官方闢謠，但市場已經是驚弓之鳥。

港股內房股板塊今日大跌3.78%。其中，僅SOHO中國一家上漲；碧桂園收跌5.57%，此前跌幅一度達到7.7%；華潤置地下跌4.83%，中國奧園下跌4.08%，融創中國跌4.02%。

 

值得注意的是，上週五A股房地產股票全線上漲，成為拉動大盤上漲的主力之一。其中，萬科漲幅7.46%，保利地產漲幅4.7%，招商蛇口漲3.60%。但是，今天港股內房股一片哀嚎，明天滬深兩市令人擔憂。

內房股普跌的主要原因，是廣東省醞釀取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。

上週多家媒體稱，廣東省房地產協會向會員企業發緊急通函，徵求對取消商品房預售許可的意見。一石激起千層浪，隨後住建部和廣東房協闢謠，稱情況並不屬實，但市場已如驚弓之鳥。

 

 

取消預售制度=房地產行業轉折點到來？

商品房預售制1990年代自香港引入，是指房地產開發企業將正在建設中、尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。以碧桂園、恆大為代表的房地產開發「高周轉」模式，正是預售制度下的產物。

那麼，取消預售制，對於房地產行業會造成哪些影響？

其一，開發商銷售和淨利增速將被重挫，短期內有較大償債壓力。華爾街見聞會員專享文章《快評 | 全面取消房產預售制？憂心的不只是開發商》指出：

現房銷售不會對房價形成直接的衝擊性影響，但可以肯定的是，對於高周轉模式來說，預售制的取消意味著開發商回籠現金的週期被延長，此前以月甚至以周為單位，此後不得不以年為單位。

上市房企的毛利率可能不會改變，但銷售和淨利潤的增速將被重挫，同時短期內還會造成較大的償債壓力。

其次，開放商少了一大筆近乎無息的貸款，短期內將快速釋放庫存。今天的「智通港股早知道」評論稱：

這件事情的影響非常大，實際上是對於整個房地產行業商業模式進行了巨大的變革。

地產公司少了一大筆近乎無息的貸款，我們現在看到的主要地產公司都有大規模的促銷甚至折扣，恐怕很多都是因為這個政策變動，短期內地產公司手裡的庫存還會繼續快速釋放。

剩下還沒開工的地，在目前的環境下，除了大地產公司，很難說有動力再去開發，還不如直接賣給其他有實力的公司。

這是地產行業真正的供給側改革，也是某地產大佬所說，「房地產行業的轉折點終於來了」。

第三，小開發商可能逐漸被淘汰，未來可能影響住房供應。「港股挖掘機」分析稱：

當下國內的房地產市場，還是中小企業比較多，取消預售制對於資金寬裕的國企、大型民企來說，影響不會很大，但對小開發商而言則可以說是滅頂之災。

如果短期內土地供應不足，而開發商融資成本又提高了，會對房地產市場造成波動，最後還可能會導致房價上升，又有違調控初心。

房地產是國民經濟支柱產業，預售制度改革對經濟會造成哪些影響？市場陷入分歧。

悲觀的觀點認為，取消預售將導致大部分開發商一蹶不振，進而導致住房供應滑坡式減少，二手房價暴漲，土地銷售斷崖式暴跌，甚至可能引起地方債務危機，傷害房地產上下遊行業如家電和水泥鋼鐵等，最終導致經濟蕭條。

樂觀偏中性的觀點認為，取消預售有助於市場優勝劣汰，只有更強、更嚴格財務約束且資金雄厚的開發商，才能進行投資。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時表示：

取消預售制，有助於對相關企業形成較大約束。

廣東此次建議獲得審批的可能性很大。未來購房者見到的房子，更多的是精裝修現房項目，這也是房住不炒的政策思路體現，有助於發揮房屋的消費屬性。

地產巨頭的「改名遊戲」和「轉型大計」

面對房地產行業即將到來的巨變，各大地產商最顯而易見的改變就是改名，紛紛從公司名字上去掉「房地產」。

例如，保利地產公告將正式更名為「保利發展控股集團股份有限公司」；「龍湖地產有限公司」已更名為「龍湖集團控股有限公司」；「深圳市萬科房地產有限公司」將更名為「深圳市萬科發展有限公司」；大連萬達商業地產更名為「大連萬達商業管理集團股份有限公司」......

部分資金雄厚的房企，選擇擁抱製造業和高科技。

中國最大市值房地產公司——中國恆大則轟轟烈烈地一擲千金打算造車。9月23日，恆大145億元入股廣彙集團成第二大股東，解決「賣車」問題。廣匯控股旗下的廣匯汽車，是中國排名第一的乘用車銷售商、中國最大的融資租賃提供商及中國經銷商中最大的二手車交易代理商。

今年6月，恆大健康以67.46億港幣對價收購香港時穎公司100%股權，成為Faraday Future（法拉第未來）的最大股東，解決了「造車」問題，預計年底將實現量產。

近期深陷質量醜聞的碧桂園，已經宣佈將進軍機器人行業，「希望未來機器人成為核心業務」。9月8日，碧桂園機器人谷項目落戶佛山順德，

碧桂園集團董事會主席楊國強在相關項目簽約儀式上表示，碧桂園計畫5年內在機器人領域投入至少800億元，投資設立全產業鏈所需的研發、設備製造工廠和供應鏈渠道，打造機器人產業生態圈，將機器人更廣泛地運用到建築業、社區服務、生活起居等各類場景當中。

同時，碧桂園將用5年時間在順德建成面積達10平方公里的機器人谷，未來將引進10000名全球頂級機器人專家及研究人員。

另一家房地產巨頭萬科選擇了更為謹慎的戰略，喊出了「最高目標是活下去」的口號。萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域9月月度例會上講話中，將回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。

這次三年事業計畫書的制定把「活下去」作為基本要求，我們的戰略圍繞「活下去」而展開，這是最底線的戰略，是「收斂」和「聚焦」的戰略。這次戰略檢討，希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行為都「收斂聚焦」到保證萬科「活下去」。

因此回款目標的達成變得非常重要，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

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