鉅亨網編譯林鼎為 綜合外電　　2015-06-01  12:05　

媒體《CNBC》報導，若投資人錯過這波日股上漲的列車，別擔心，高盛 (Goldman Sachs) 表示，房地產類股估值仍受低估，是可進場的對象。

高盛首席日本戰略師 Kathy Matsui 向《CNBC》表示，自日股從低點翻倍上漲，全球投資人無不找尋日股補漲的動力，「房地產類股便是其中最受低估之一，近來基本面表現良好，包括空置率來到多年低點、租金上揚，以及缺乏商業供給。」

自安倍晉三重掌日本首相後，日股標竿的日經 225 指數，以及指標之一的東證指數，其漲勢均維持逾 2 年。不過，這股上漲動能，在 4 月時全球投資人轉戰日股後，更進一步推高漲勢，使日經 225 指數達到 15 年來新高，以及 27 年來最長的連續上漲日數。

其中，市場須注意到長期不被看好的房地產類股表現，東證指數的房地產類股去年 (2014) 僅上漲 15%，與大盤同期漲幅達 40% 相比，略遜一籌。

德意志銀行日本房地產分析師 Yoji Otani 於上週研究報告指出，今年第 1 季日本房地產貸款額達到歷史新高的 63.7 兆日元 (約合 5150 億美元) ，「顯示房地產價格將進一步上漲。」Otani 表示，「我們預估，日本房地產表現落後的狀況，很有可能將消失。」

不過，其他專家則不認為這股動力能推升房地產類股的價格。

瑞士信貸銀行 (Credit Suisse) 研究主管暨房地產類股分析師 Masaki Mochizuki 向《CNBC》表示，「房地產類股價格已相當高，係因上漲的收益與資產估值均已納入考量。」此外，「東證指數裡的房地產類股確實會持續上漲，但不大可能會有『跑贏大盤』的表現。」

泡沫浮現

無論房地產類股上漲與否，至少東京的房產價格已在攀升。根據日升基礎研究所 (NLI Research Institute) 報告援引 Nomura Real Estate Urban Net 數據指出，東京都會區的住宅用地平均價格，今年首季與去年同期相比，已上漲 2.2%。

瑞士信貸分析師 Mochizuki 表示，「東京區域的房市泡沫已浮現中，係因日本央行的季度短期觀測調查報告顯示，最新的貸款態度指數達到 1980 年代以來新高。」

此外，房地產成交價也回復到 2008 年全球金融危機前的水準。根據野村 (Nomura Holdings Inc.) 近期一項研究指出，截至今年 3 月底為止，登記在案的公司所進行的房地產成交價總值，與去年同期相比，成長 15%，總額則達 5.3 兆日元。

外國資金湧入

另一方面，海外資金也持續流入日本房地產市場。據野村的研究顯示，截至今年 3 月底，非日籍公司房產購買價格總額與去年同期相比，成長近 3 倍，達到 1.2 兆日元；這金額也幾乎是全部公司房產成交總價的 1/4。

另外，高盛分析師 Matsui 表示，部分富裕的投資人也開始購買日本投資性不動產。Matsui 指出，「這些投資人並非尋常外籍人士，而是較富裕的投資階級，他們正尋找空房或作為投資性不動產的物件。由於以日元計價的貸款相當便宜，因此融資成本與收益比相當良好，或許是目前能在全球找到最佳的投資收益了。」

Matusi 另指出，若這吸引人的收益表現，仍無法使富裕的外國不動產買家動心，東京也還有另項殺手鐗能吸引買家。 Matusi 表示，「與全球其他地方相比，東京擁有的米其林星級餐廳數量更多。」