鉅亨網新聞中心　(來源：北美新浪)　2015-04-28  17:45　

《巴倫周刊》最新一期封面文章稱，美國房價已接近歷史高點，但增長勢頭減緩，不可能再現過去三年的繁榮。個鐘原因有居民收入增長乏力和美國人的住房夢發生變化，在職業不穩定的情況下寧願租房。

美國房價已連漲三年，勢頭有所減緩，不過再增長一兩年沒有問題。

美國經濟增長若干指標呈現加速態勢，但三年來不斷復甦的住房市場卻顯示出放慢跡象。

全美房地經紀人協會(NAR)跟蹤的數據顯示，就業增長強勁、失業率下降、超低抵押貸款利率及令人欣慰的消費者信心數據都不能夠提高每月二手房銷量。最近幾個月二手房銷量按年率計均不及之前五百萬套左右的水平，大多數專家對此深感意外。

美國房價繼續向2006年的高峰攀升，但是增長過程既不會很容易也不會是直線上升。

當然，從金融危機的最低谷開始顯著增長之后勢頭減弱是可以預料的，那時全國房價下跌35%，房地市值縮水近八萬億美元。2012-2014年全美房價年增速分別為8%、11%和5%，與本刊每年對房價增速的預測相差無幾。比如達拉斯和丹佛，銷量上升推動房價回到2006年的水平。標普/凱斯-希勒的數據顯示，波士頓、波特蘭、舊金山等其他市場的房價距歷史高點僅一步之遙。

包括穆迪首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)、NAR首席經濟學家勞倫斯-雲(Lawrence Yun)在內的各房地專家預計美國房價仍將繼續強勁增長--雖然今明兩年增速可能只有4%左右。這一增幅與同期美國經濟增速和平均工資增速預期更為一致。

美國大城市(不包括外圍較窮的藍領工人縣和郊區)房價堅挺推動近年來全國房價強勁增長。另一家房地市場監測公司Local Market Monitor比標普/凱斯-希勒的預測更樂觀，其預期考慮了地區收入、就業數據、就業/人口增長和住房營建許可。公司創始人文澤爾(Ingo Winzer)表示，舊金山、達拉斯、休斯頓和丹佛的房價已經到達歷史最高點，檀香山、納什維爾、鹽湖城、波特蘭、西雅圖也接近或處於歷史高點。

本刊認為4%是今後兩年房價增速的合理預期，尤其是考慮到經濟、房價數據的奇怪背離可能會阻止房價迅速增長。雖然經濟增速逐漸提高和房地市場逐漸放緩不可能對今後兩年的房價馬上造成顯著影響，但這已足以令人懷疑：一個更加重要的長期轉變趨勢是否正在形成。

至於更遠一些的2017-2019年房價，美銀美林抵押支持證券策略師弗拉納根(Chris Flanagan)預計屆時可能會開始下跌，因為那時買房人的可支配收入增速放緩，專業投資者的投機性購買已必然結束。

其他須關注的因素有住房開工量。商務部數據顯示，住房開工量處於2007年美國房地泡沫破滅以來低位，從2004到2006年的每年兩百多萬套降自2009年的大約50萬套。之后雖然有所反彈，但並沒有超過一百萬關口多少，雖然僅僅人口增長和移民似乎就需要至少新建140萬套住房。住房開工量復甦很大一部分由主要用於出租的多戶住宅而非獨棟住宅推動。事實上一年的多戶住宅營建大約為35萬套，已經達到房地泡沫破裂前的水平。

標普道瓊斯指數委員會主席、無比重要的標普/凱斯-希勒房價指數發布人布利策(David Blitzer)表示，毫無疑問房地產市場復甦勢頭開始減緩，過去當住房開工量為目前一百萬套的水平時，經濟總是處於衰退狀態。

顯然，美國今日經濟並未衰退。布利策接著說，人們懷疑美國人對住房的態度--即在郊區買一套白色籬笆環繞的住房夢如今是否發生改變。

房地數據分析公司CoreLogic的研究人員估計，截至今年二月，全美26個州和哥倫比亞特區房價距歷史高點不到10%，紐約、北達科他、俄克拉荷馬、懷俄明、德克薩斯和科羅拉多州已創歷史新高。不過與房價恢復同樣顯著的是，住房市場復甦步伐放緩的跡象同樣明顯。

有一種理論認為，收入不平等擴大使得千禧一代(1982-2000年間出生者)不能像父輩或祖輩那樣給房地市場加油。他們是潛在購房人最多的一代，但大部分被排斥在住房市場之外，因為他們身負大學貸款，收入拮据與人合租或仍與父母同住而不是組建新家庭。

即使付得起首付，首次購房人的選擇也不多。金融服務公司Sterne Agee的房地市場分析師麥坎尼斯(Jay McCanless)表示，自從房地產泡沫破滅以來，新建商品房主要集中在改善性住房或者豪宅，針對首次購房人的房產較少。商務部的最新數據也證實了這點，二月份新屋售價中位數為27.5萬美元，二手房為20.3萬美元。

在二手房市場，首次購房人的選擇也不多。止贖或還貸末期違約的情況不如前幾年多--這種多余庫存已經被投機的私募基金消化。此外Zillow的最新報告稱，如果把房價分為高中低三個等級，售價最低的等級中有27%房子為負資產(貸款額超過房價)，業主不願買賣。

結果在二手房市場中首次購房人的比例降至28%，而正常的歷史水平為40%。沒有強大的首次購房大軍，整個住房生態系統就沒有活力。而且由於首次購房者數量不夠，其他人沒辦法賣小買大，改善性住房買賣活動萎靡不振。

抵押貸款持續緊張也將使得日后房價增速放緩。最近幾個月政府的確設法鼓勵對首次購房人增加貸款，比如對於信用良好的兩房貸款擔保首次購房人，首付款比例要求已從20%降到了只有3%。

然而銀行並未怎麼放鬆對購房人和小開發商的貸款標準，而后者在過去為首次購房人新建很多住房。但誰又能責怪他們呢？贊迪估計，由於抵押貸款回購、政府款與不良抵押貸款訴訟造成的法律成本，銀行因房地產泡沫破滅遭受1500億美元的巨額損失。

買不起房產將越來越成為問題。過去三年新房和二手房房價增速一直超過美國平均收入增速，從而實際上將多購房人拒之門外。近年來租金也不斷飛漲，全國年增速超過3%，舊金山、曼哈頓、布魯克林等熱門地區超過7%。

不過對很多人來，即使考慮到抵押貸款利息和房稅扣減所帶來的稅收優惠，租房仍然是更好的選擇。助理首席經濟學家卡特稱，與房地產市場比較正常的20世紀90年代相比，租售比顯示房價仍然虛高約30%。

在美聯儲可能於下半年將短期利率正常化之后，抵押貸款利率將不可避免地上升，這也是造成買不起房產的一個因素。贊迪預計，抵押貸款利率到2017年很可能將超過目前30年期固定收益利率3.7%兩個百分點。

除非顯著加大新屋建設，否則很多潛在購房人將因價格過高而被市場拒之門外。NAR的數據顯示，獨棟新屋住宅年建築量約為50萬，與每年五百萬套的獨棟二手房、聯排房、公寓銷量相形見絀。盡管如此，如果不加大新屋建設，二手房未售庫存仍將有限。

只有當存量房業主賣舊買新，或將其住房掛牌銷售而自己租房時庫存才會增加。如果他們買的也是二手房，那麼庫存將不會變化。NAR最近一個月的月度報告顯示，按照當前銷售速度，庫存去化周期為不健康的十點六個月。至少六個月才是健康的庫存水平。

盡管今後三年很多大城市房價累計漲幅有望超過20%，很多觀察家發現美國人對買房的態度發生了長期變化。政府最新報告也許顯示了這一苗頭：全國1.2億家庭的住房擁有率低至64%的20年低點，超過1/3的家庭租房。住房擁有率最高的是2004年房地產泡沫期間的69.4%，當時任何美國人只要想貸款都能貸，沒有人問你凈資或收入多少。從那以后租房市場增加了800萬家庭，擁有房產的家庭則減少了200萬。

當然這種轉變有很多是迫不得已。房產止贖的家庭出租房外別無選擇。然而並非所有租房客都付不起20%的首付款和承擔抵押貸款。選擇租房是選擇一種生活方式。通過租房，很多千禧一代或空巢家庭能方便地搬到自己想去的城市。

芝加哥房地巨頭澤爾(Sam Zell)很早就大賭美國租房市場。1993年他的房地投資信托Equity Residential (EQR)上市時他便在多個郊區擁有花園式公寓綜合體。不過在接下來的20年中，他轉向市中心的公寓建築投資，以順應年輕專業人士從郊區搬到大城市明亮環境的趨勢。如今該信托在波士頓、邁阿密、紐約、華盛頓、舊金山和西雅圖擁有四百多棟公寓大樓，可出租十多萬套。

如今40歲以下美國人的美國夢不再像過去那樣迫切希望在郊區擁有住房，他們更加看重城市生活便利性--住在城市上下班時間短、文化娛樂設施近在咫尺。隨無論是郊區還是中心城市的房稅大增，租房變得劃算。此外各城市私立學校激增減少了有學齡孩子家庭遷居郊區的必要性。

全球房地投資公司Colony Capital委託人康佛提(Louis Conforti)，在年輕美國人中發生的風氣變化推動他們租房。正如很多人覺得敲敲電腦就可招來一堆車為何還傻傻的去買車一樣，在不知道在何處工作五年的情況下，為何要節衣縮食攢首付而不去租房。

某種意義上他是在現身說法。Colony Capital和百仕通一樣在經濟蕭條期間大肆買入止贖房用於出租。如今該公司在鳳凰城、拉斯維加斯、亞特蘭大和丹佛已有兩萬多套住房，從中獲得了強勁收益。

鮮有分析師如耶魯經濟學家、諾貝爾經濟學獲獎獲得者希勒(Robert Shiller)對房地市場的理解一針見血。他是凱斯-房價指數聯合編撰人，對美國國內外房價進行了廣泛的學術研究。最近他接受本刊電話採訪時對美國的住房夢前景表示擔憂。

首先，房地產泡沫期間很多買家被忽悠，誤以為住房是像股票或債券那樣的資產。顯然事實並非如此。住房是不斷貶值的消費品--雖然其貶值速度比汽車要慢得多，需要大量維護開支以保持價值。事實上人們最多只能指望長期房價貶值速度與通脹相當。1890-1990年的美國房價研究顯示正是如此。實際上希勒發現，百年間房價年增速超過通脹十個基點。

作為一位行為經濟學家，希勒很看重自己所進行的美國人住房擁有態度年度調查。這些調查顯示人們越來越感到焦慮。美國人不再期望住房價值每年大增。希勒從調查反饋中推斷，很多人不願負擔住房所要求的長期義務。人們顯然為由於全球化和計算機化造成的職業不穩定所困。我們生活在一個先發優勢的世界，經濟領域是贏家通吃，人們對此頗為不安。

房價未來走勢對美國有重要意義。

美聯儲數據顯示，截至2014年年末，美國人凈資產83萬億美元中23萬億為房地產，房價影響各個收入群體。今後一兩年住房價值很可能繼續攀升，但長期前景卻很難。