鉅亨網陳律安 綜合外電2015/04/15 星期三 14:31

高盛表示，澳洲房地產市場已經上漲了好一陣子，不過這樣的漲勢在出生率下降、死亡率高漲、人口移入又少的情況下即將告終。

「我們預期，到 2015 年底前，澳洲人口將減少 26 萬人，到 201 6年底前將減少 41 萬人，到 2017 年底前將減少 53 萬人。」高盛於週三出具的報告提到。「我們更改 2017 年底的人口房產需求預期，從短缺 14 萬件到多出 7.5 萬件。」

這與先前的勢態大相逕庭。《CNBC》報導，匯豐 2 月時指出，澳洲房價在過去兩年半上揚達 23%，且預料今年也將成長8%。澳洲房價高漲，與中國買家尋求投資機會息息相關。

高盛表示，雖然過去 10 年以來，澳洲人口速度在已開發市場中是最快的，但這一切即將改變。

收入成長緩慢，加上女性延遲生育，讓出生率在 2005-2008 年的高峰後，年降 3%。此外，澳洲人變得「更老、更胖、更健忘。」報告中指出，年齡超過 65 歲的人口，到 2025 年將超越澳洲人口總數的 20%，這將輕易地讓失智症、阿茲海默症成為未來 10 年澳洲排名前幾的死因。

「死亡率將在未來 10 年輕易地較歷史平均高出 1 倍，這是因為人口高齡化，而死亡率的升高阻礙了壽命延長。」高盛指出。它還提到，澳洲統計局的平均壽命，並未考量到澳洲人是 G7 工業國家中最胖的，就算除去日本也是如此。

高盛還提到，從 2008 年以來，有 2/3 的人口成長來自人口淨移入。但它問：「你會搬去一個找不到工作的國家嗎？」隨著澳洲房價高漲、物價又高，但就業機會卻降低，高盛預期潛在移民將另尋他處。

高盛並不是唯一一個認為澳洲房地產風向將轉向的機構。AMP Capital 投資策略長 Shane Oliver 在上週的報告指出：「短期來說，低利率讓房價持續上漲。」他認為未來 12 個月澳洲房價將上揚約 5%，雪梨及墨爾本的房價將上揚，不過伯斯及達爾文地區的房價將到礦業衰退的衝擊而下滑。

Oliver 認為，澳洲房產未來 5-10 年的前景堪憂。「從各種角度來看，房價太高且出租回報率又低」，這讓投資人尋求其他種類的資產。