財經觀察員韓洋在撰文中針對中國經濟增長的重要引擎，中國樓市是否即將迎來危險期的話題做了自己的闡述，文中觀點值得關注。

當前，中國經濟增速已明顯下滑。據國家統計局數據顯示，2015年前三季度經濟數據，初步核算，前三季度國內生產總值487774億元，按可比價格計算，同比增長6.9%，已經跌破7%。

而作為中國經濟增長的重要引擎，中國樓市是否即將迎來危險期？

今年9月30日，中國央行聯合銀監會發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。這是今年房貸政策的第二次調整。

今年3月30日，央行聯合住建部、銀監會發布了關於個人住房貸款政策有關問題的通知，其中主要的目的之一是下調二套房首付比例，明確對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

同樣是9月30日，住建部、財政部和央行聯合下發《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》。《通知》明確自今年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活住房公積金貸款資產。

當時，中國銀行(601988,股吧)金融研究所副所長宗良表示，調整首套房貸款比例，不一定會對存量住房的銷量產生大的影響，但是卻傳遞出國家層面穩定市場的信號。

與此同時，8月25日，央行宣布，從26日起下調金融機構一年期貸款和存款基準利率各0.25個百分點，同時從9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

實際上，進入2015年以來，央行已經先后三次降準、四次降息，而且幾乎每一次央行降準降息都對樓市產生了極大的正面刺激作用。

同策諮詢研究中心總監張宏偉撰文則認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

張宏偉指出，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。

今年“330新政”以來，大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

屆時，如果企業沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

另外，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。

中原地產統計認為2015年至今全國20大標桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點城市。從成交建筑面積看，標桿房企在一線城市占比高達12.4%。這兩大指標均處於歷史最高紀錄。

中原地產首席分析師張大偉稱，最近市場升溫后，一二線土地出現供應，房企積極爭搶。地王依然頻繁出現，體現了房企對一二線市場的看多情緒。

張宏偉預計，北京、上海等地頻繁出現的地王項目通常會牽動周邊市場甚至整個城市的樓市。

他認為，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內的成交均價，只要“地王”樓盤推盤成交，會導致板塊內房地產市場成交結構上偏向於高階，會帶來區域內房地產市場價格整體上走高。

不過，在房地產市場仍然還在復甦的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

回顧過去幾年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣房時相當多很失意。

2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣房時，也感涼風襲人。2013年下半年的地王在2014年則痛苦不堪。

舉一個上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房價大漲過程中地市火爆。一家名不見經傳的房企——上海志成企業，競價歷時2個多小時、440輪叫價，以成交價超出底價250%戰勝綠地、華潤等知名房企，獲得普陀長風生態商務區地王項目。

但是，2008年樓市快速降溫，該企業6月以損失1億多元為代價退掉了這一地王項目。

再舉杭州案例。2010年10月，雅戈爾(600177,股吧)以總價24億元在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元(地價的20%)解除合同。

具有諷刺意味的是，在雅戈爾退地三、四個月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的華家池三地塊總價拍出137億元，被綠地、世茂、濱江瓜分，最為搶眼。

出乎這些地產大佬們意料的是，狗血劇再度上演。其后，2014年杭州市場在全國率先降價，2013年下半年杭州所有的高價地全部被套，直到今天杭州房價經歷近幾個月的反彈之后，那時的高價地仍然沒有辦法賣房賺錢，部分地塊至今仍未動工。如果未來一兩年再度發生類似雅戈爾退地事件，並不會讓人驚訝。

從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，這也就意味著樓市將陷入大蕭條的調整期。

同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右，中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。

既然市場需求已基本得到滿足，今年由於多輪“救市”政策導致樓市基本面復甦好轉不可持續。

在2012年之前，中國人均住房面積就已經超過了西班牙，而在過去數年，該指標進一步增長。

如今已經沒有任何一個新興市場國家的人均住宅面積比發達國家還高。中國是少有的例外，在2012年前，中國大陸的人均住宅面積已經超過了台灣地區和韓國。

換言之，在居民住房市場上，中國已經不需要所謂的迎頭趕超。然而，此次中國的房屋存貨問題比2008年或2012年還要嚴重。

理論上，如果中國提高人均住宅面積，可以繼續維持房地產泡沫。

但事實上，鑒於中國已經意識到地方政府龐大的債務規模，開發商的資金鏈問題，其他國家的歷史路徑以及致力於讓中國經濟朝著以消費帶動的方向發展所采取的努力，上述理論假設則不具現實可操作性。

在2013年前，居民住房在gdp中的比重就已經超過了絕大多數國家(此后，這一占比繼續提升)。在2005或者2006年前后，西班牙的這一占比更高，但居民住房投資支出在gdp中的比重從12%下滑至4%，大大低於90年代中期6%的水平。

這一數據可以得出這一觀點：當房地產泡沫破滅時，市場活動會大大降至均衡前的水平。

近期的一個事例就是美國住房銷量的數據，在經濟復甦后的六年，美國住房銷量僅相當於2002年一半的水平。

最後，以亞洲的發展來看，無論是韓國還是日本，其房地產在gdp中的占比從來都沒有達到中國的這一高水平。

最新統計數據顯示，前三季度，全國房地產市場投資增速持續回落，房屋新開工面積和竣工面積有所下調，在持續寬鬆政策的推動下，商品房銷售情況持續小幅增長，庫存有所下降，樓市復甦態勢明顯。但受需求端下降及經濟形勢等因素影響，庫存壓力依然明顯。

目前，房地產去庫存已到關鍵時期。近日，重慶發布《重慶市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，以適當緩解房地產投資逐漸下滑的局面，並加快去庫存。

《通知》鼓勵金融機構合理設定信貸資源，提高房地產開發貸款和個人購房按揭貸款額。對資金困難的房地產在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為25%。住房公積金貸款最低首付款比例統一調整為20%。

值得一提的是，就在5天前，廣東中山頒布新的積分入戶政策，在全市范圍內購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分，這也被外界解讀為變相救市。

據中信建投研究發展部最新報告顯示，自2014年至今，地方發布救市政策超過27個，僅今年9月，就有至少6個地方發布救市新政。

9月5日，遼寧發布《關於做好促進商品房銷售的通知》，要求各市對存量商品住房的基本情況開展調查摸底，並結合本地區保障性安居工程年度計劃和城市危舊房拆遷改造計劃，制訂商品房去庫存的工作方案。

9月11日，沈陽發布新政表示，2015年5月6日起至2016年5月5日期間，居民購買沈陽市普通商品住房，辦理了合同備案並繳納契稅，其繳納契稅超過1%的部分，由市、區兩級財政以補貼的形式給予獎勵。

9月28日，河南焦作表示，此前《焦作市人民政府關於促進焦作市房地產市場持續健康發展的若干意見》中對於個人購房享受繳納契稅100%補貼政策規定，將延期三個月。

29日，廣東財政廳宣布，對購房人及其家庭成員購房記錄進行查詢，符合條件的可享受減按1％或1.5％稅率繳納契稅的優惠政策。

30日，內蒙古赤峰宣布在2015年8月1日至2016年6月30日期間，對在赤峰市中心城區（紅山區、松山區、新城區）購買住宅小區建筑容積率在1.0以上、建筑面積在144平方米（包括144平方米）以下新建普通商品住房的，按其所購房屋實際繳納契稅額的50%給予財政補貼。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫存壓力。

國家統計局投資司高級統計師李皎此前也表示，房地產投資持續下滑的主要原因是商品房前期庫存基數較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大。

易居研究院最新數據顯示，截至2015年9月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，環比增長3.8%，同比減少1.7%。庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。

具體來看，35個城市中，有18個城市庫存出現了同比增長現象。其中太原、西寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是，庫存高企並不是個別現象。

在易居監測的更完整的50城庫存數據中，去庫存周期超過12個月的城市多達27個，這意味著，庫存超過12個月的城市已經超過一半。其中北海去庫存周期高達30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。

中國房地產協會副研究員康俊亮表示，在高庫存的壓力下，地方被迫開啟去庫存狀態，棚戶區貨幣化安置、減免契稅目標都是去庫存。

張宏偉稱，對於大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

對於房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈(600052,股吧)等房企選擇退出房地產市場。

而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

目前，在國內房產市場趨於飽和的進程下，隨著2014年以來海外投資移民出國熱的升溫，越來越多的投資者逐漸把視角放在海外房產投資領域。

另據專業人士分析，導致海外房產市場持續升溫的原因主要是在國內投資渠道狹窄且限制較多的情況下，海外房產供應有限而需求強勁，預計未來幾年都將整體呈攀升之勢。

美國全國經紀人協會統計數據顯示，2014年中國投資者就購買286億美元的美國住宅地產，這一數字是2011年70億美元的4倍。中國投資者去年在美國購買住宅的中位數價格是52.3萬美元，76%的中國購房者選擇全現金付款。

張宏偉指出，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產設定方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。

事實上，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大於實際意義。

原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。

即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高階物業，難以改變樓市大趨勢。

綜上可見，當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。（商業見地網）