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發 表 主 題 包租達人李奇悅 投資日本房產 租金報酬率高台灣３倍 發 佈 日 期 2014-09-14 23:31:22
發 表 人 Jing 回 應 數 12
找到上課時的資料與大家分享

包租達人李奇悅 投資日本房產 租金報酬率高台灣３倍
文．洪佩玲 圖．李奇悅提供 Dec 02 Sun 2013

有著17年台灣及日本購屋經驗的房產達人李奇悅，繼以百萬投入台灣房地產，現擁４間房輕鬆當包租公後，再接再厲，轉戰日本房市，租金報酬更是台灣３倍。

台灣買不起，去買日本房子吧！」眼看台灣房價持續飆高，促使政府積極打房，但民眾還是只能望屋興嘆，連央行總裁彭淮南十一月二十七日在立法院財政委員會備詢時也忍不住嘆：「如果以實際使用坪數來換算台灣的房價，雙北房價比東京還貴！」

另外，這幾年媒體大量報導知名主持人吳淡如及利菁投資日本房地產當包租婆投報率頗佳，房仲業順勢打著看好東京申奧成功下日本房市商機，讓國人赴日購置話題愈來愈旺。

根據日本信義房屋資料，第三季成交金額已達到92.7億日圓，已超越去(2012)年全年總額84.9億日圓，累計今年前三季成交金額為205億日圓，年增1.4倍。

本刊上期報導在台灣及日本有十七年購屋經驗的李奇悅，透過他個人經驗分享如何以一百萬頭期款進入台灣房市投資術，本期繼續以他用一千萬日幣開始投資日本不動產心得。

他的個人經驗不是完全絕對，但還是期待能藉由這篇報導，讓許多想跟著風潮到日本投資置產的上班族朋友，能先瞭解投資日本房地產相關細節流程；另外，也藉由專家的提醒，瞭解有哪些風險必須留意，做好完備的買房規劃。
看好日本房市 搶賺日本地產先機
隨著台灣房價不斷攀升，李奇悅已經轉向日本、馬來西亞置產，主因東京房價比台北市便宜，出租投報率卻是台北兩倍，李奇嶽還與朋友合夥投資成立東京房東網、大馬房東網等，經營台灣人赴海外投資業務，每月營業額高達百萬元以上。
目前在日本有兩間房產的李奇悅提到，要投資日本房產現在再不出手，明年可就要來不及了，因為日本首相安倍晉三於十月宣布，消費稅將於明年四月一日從目前的5％調漲到8％，預計十八個月後會再升至10％，一旦消費稅提高，買房成本大增，將促使投報率下降。

事實上，日本長達二十年房價不漲反跌，主要是日本人普遍有著「買房等於賠錢」心態，歸因1990年日本在歷經房市高點後崩盤的後遺症。

一九八五年九月，日本與美國、法國、德國、英國等財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值。

而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產及股市，飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投入，1990年三月，六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)房地產達到不可思議的價格。

東京買房投報率 台北二～三倍
直到1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，從東京為中心價格開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20％，隨著國際資本獲利了結退場，外來資金與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅更達到70％以上。

當時銀行大量放款，卻疏忽房市趨勢反轉風險，整個銀行的房地產抵押貸款像滾雪球般迅速擴大，最後，全日本銀行逐一淪陷，呆帳與壞帳讓房地產業和金融業徹底崩盤。

二十年過去了，李奇悅表示，東京房價自2008年金融海嘯開始一路下滑，2011年三一一地震發生後，東京房價不跌反漲，顯示已跌無可跌，加上日本首相安倍晉三的經濟政策，讓日本民眾再次找回信心，加上租金收益高，東京房價比台北市便宜，出租投報率卻是台北的兩倍。

舉例來說，以目前台北市五百萬套房來看，月租金行情大約1.3萬至1.5萬元；但同樣價位的套房，在東京行情約2.5萬至3萬元，報酬率是台灣的二到三倍。
主攻套房物件 搶賺租金收益率
• 說到李奇悅房市投資經驗，不論在台灣或是日本，都是衝著套房去買，因他認為套房投資總額低、坪效高，報酬率比起其他物件更誘人。從他二十五歲開始買下位於景美捷運站附近的小套房後，就開始勤做功課、勤看物件，一遇到好物件就出手。

至於跨足日本房市，他不否認是偶然的機緣，因朋友提及，2010年偶然間他看到有家日本公司在介紹日本套房投報率及租金收益，「當時買房純粹好玩心態，看上新宿主要是它是東京地鐵第一大站，每天有七十萬人流。」試算之後，發現日本套房投報率跟台灣相比，實在太划算了，五分鐘後他就決定下手。

但畢竟日本是外國，李奇悅表示，看屋也不像在台灣那麼方便，要從台灣跨出難免害怕，所以他以最熟悉的物件小套房入手。(文未完)
Dec 02 Sun 2012 22:36
發 表 人 David 回 覆 日 期 2014-09-15 01:45:06
回 應 主 題 RE: 包租達人李奇悅 投資日本房產 租金報酬率高台灣３倍
如上課資料所言 , 東京商辦空屋下滑...房地產大漲前兆

東京商辦空置率連14個月下滑、創5年6個月新低
鉅亨網新聞中心2014/09/12 星期五 12:29 [引用]
MoneyDJ新聞 2014-09-12 記者 蔡承啟 報導

日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)12日公佈統計資料指出，因景氣回復、加上員工人數增加，帶動企業對辦公室的需求活絡，提振2014年8月底東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.18個百分點至6.02%，連續第14個月呈現改善，且空置率創5年6個月來(2009年2月以來；當月空置率為5.60%)新低水準。

另外，8月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租賃費用較前月底上揚0.40%(增加66日圓)至1萬6,729日圓，連續第8個月呈現增長。
上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈2014年8月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.36個百分點至8.36%；名古屋商業區商辦空置率較前月底下滑0.21個百分點至8.16%。
發 表 人 Jing 回 覆 日 期 2014-09-14 23:34:06
回 應 主 題 RE: 包租達人李奇悅 投資日本房產 租金報酬率高台灣３倍
日本東京房地產投資心得篇

如果有人問你房子投資買在哪裡，若你回答「我投資在台北縣三峽…」，一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」，但是心裡定會想著「自住是OK啦，但一定不會賺，以後不一定賣得掉，也不一定租的掉!」

若是你回答「我買在台北市大安區跟信義區!」一般人可能有點尊敬你並羨慕您的投資眼光，而且一定有賺，房子也租的掉，房子也一定賣得掉!
但是，若你回答「我買在日本東京的新宿站附近」一般人可能會向您立正甚至會向你敬禮!並且以為你是「好野人」!認為你應該有上億的財產才能買得起日本東京房地產!

希望您看完文章，就會了解其實在投資日本東京不動產並不像想像中那麼困難或想像中的那麼貴。如果你以為日本國民所得(2011年45920美元)是台灣(2011年20101美元)2.5倍多的日本，日本東京房價應該是台灣台北的好幾倍，那就錯了!
日本東京房地產現在以東京23區，新宿區的中古電梯大樓為例，現在的價格比台北市大安區的中古電梯大樓還便宜!出租的投資報酬率是台灣的好幾倍，雖然不合理也不合乎常理，不過這是事實!接下來文章中會慢慢跟您說明。

投資東京房地產只是一項金融遊戲下的一個工具而已，並不需要想得太複雜。您可能會被您的銀行理財專員慫恿買歐洲海外基金，或買了類似美國雷曼的地雷基金，但是您從不會想你一定要住在歐洲或美國，才可以買當地的基金。但是你會還是會存疑買日本房地產應該是要住日本吧，其實這些疑問在文章裡都會詳細跟您回答。

不管是投資股票、投資基金、或投資彩券、投資外幣，或投資房地產……，都是為了賺錢，風險跟投報率都有相關性。沒有任何一種投資是穩賺不賠的。如果真的要穩賺不賠，那大概只有台灣定存吧。(國外的定存還有可能會有銀行倒閉的風險)。我會選擇一個比較安全的投資方式，就是在市場價格相對低點的時候進場，不管你以後出不出場都應該相對安全。如下圖:

當市場價格相對低點來時可能就是一個比較好的投資機會，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率很高也相對高，一旦選定相對低點時，您就要抱著必賺的決心了。如果你一直等待絕對低點，我想這樣你應該就是最後屬於不會進場投資的人，或是屬於一直在當旁觀者，最後可能成為追高殺低的投資者了!如果是這樣投資觀念那賠錢的機率就相對高。

以這樣的投資觀念來說，投資買彩券是機率最低，而且是最不容易賺錢的一種投資方式。富爸爸，窮爸爸這本書中有提到關於富人的投資，一有開創事業當老板，二有投資股市致富，三有理財投資不動產，根據美國世界知名商業雜誌富比士(forbes)統計，從事房地產相關行業的富豪比例最高，在富豪中占有近7成的比例，擁有資產果然是最快發達致富的捷徑。

日本不動產實施不動產買賣實價登錄機制已有20餘年之久，上圖可清楚看到日本東京地區，房市價格相對高、低點的位置，今年是2012年(平成24年)，日本東京地區房市價格處於40幾年來的相對低點，這時候投資日本東京不動產，不管你以後出不出場都應該相對安全，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率也相對高。
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