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發 表 主 題 4張圖告訴你...十年後 台灣房價少1/3 是很合理的事 發 佈 日 期 2016-06-12 20:42:49
發 表 人 David 回 應 數 1
從人口結構出發

92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。

從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快速創新高，2014年來到近期高點的287。

眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？

不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

房屋長線會一直上漲嗎？

從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，出口導向等正確經濟政策，使得台灣經濟快速起飛，生活穩定之際，人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，但人口還是持續成長，一直到65至71年間，人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來，隨著國際局勢波動，各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，導致全球資金氾濫情況，當資金氾濫，資產價格就會上升，也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，不動產價格一直上升的結果，使得人們認為投資不動產是正確的選擇，有土斯有財的概念深植人心，不動產價格不可能下跌。只是，任何的買賣還是要回歸到供需狀況，當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡（註1），主要是考量平均結婚年齡，接著生小孩，然後就會想要購買房屋。

（註1）哈利‧鄧特二世，2014-2019經濟大懸崖，第100頁。依據內政部統計處資料顯示，我國生母平均年齡大約31歲，所以購屋年齡將逐漸延後，可將此數據進行調整為31-45。

如下圖，以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數，發現在99年來到576萬人的高峰，然後逐年下滑，代表著房地產購買需求人口的降低。臺灣有嚴重的少子化問題，這一批少子化世代的小孩子，正逐漸長大中，未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。

企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面，狗則代表股價，狗兒喜歡跑來跑去，如同股價一樣，漲漲跌跌，但狗兒總是會回到狗主人身邊，正如同股價總是會回歸基本面。房價也是一樣，供需還是最基本的論述，無論是因為稅制的改變、貨幣政策、利率調整、經濟情勢等因素，導致房價有所波動，最後還是要回歸供需基本面。

換言之，當需求已經轉趨下滑，房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表，將本圖與前面房價指數相疊之後如下，在27至41歲區間人數的高峰，也就是在99年，之後雖然房價仍舊上揚，但就好像是人與狗的關係，在103年回到頂峰，開始下跌而要回歸人口需求的基本面。

從單齡人口的數據來觀察，65至71年間，人口來到了高峰，幾乎都超過40萬人以上；翻過了此一高峰，即開始往30萬人口下滑，一直到87年正式跌破了30萬，由於87年度是傳統生肖的虎年，生的小孩子特別少，單齡人口剩下26.7萬人；接著來到了兔年與龍年，稍稍回升了一下，自此一路崩落，一直到了97年，正式跌破了20萬人（參考內政部統計月報）。

65年至71年間人口高峰所出生者，現在大約是40歲至34歲之間，也正是本文所提到27歲至41歲初次購屋的年齡，隨著原本在此一區間逐漸老化，換上一批新的年輕人，只是這一批新的年輕人一年比一年愈來愈少。




如前所述，99年，27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後，依據單齡人口推估，預估112年跌破500萬人，124年跌破400萬人（註2）。因此，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，也應該是合理期待。


代結論：遍地便宜的合理房價

筆者從人口結構的供需觀點切入，初步認為未來不動產基本面前景看淡，對現在想要購屋的朋友，如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域，建議先以租屋為主，10年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價；此外，隨著經濟成長動能的下滑，10年後也應該同時會有令人驚艷，感受到銀行誠意的超低貸款利率。
發 表 人 David 回 覆 日 期 2016-06-12 20:44:37
回 應 主 題 RE: 4張圖告訴你...十年後 台灣房價少1/3 是很合理的事
符合老師預測吔

【林嘉焜專欄】新鮮人，不要急著買房

林嘉焜　　2016-06-12 10:31　

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並非所有人都需要「馬上」買房！當單身的社會新鮮人剛進社會上班，而且找到在地工作機會，當然與父母同住在家裡即可，優點是免房租、供早晚餐、冷氣免費、冰箱水果自取。若新鮮人能力所及，每月孝敬父母5,000~10,000元，還會不定期收到父母正面能量的讚美呢！缺點是父母會時時提醒成家立業之大事，女友也會隨時暗示「聽說這裡30坪的房子才1500萬耶，比去年便宜喔。」與明示「我可以不要跟你父母住嗎？」到了這個階段，就開始要修「購屋學」的學分了！

根據內政部統計，104年台灣男性平均初婚年齡為32.2歲，女性為30歲(女性首度邁入30歲)。到了適婚年齡的男女朋友，就有結婚的期望，而女方家長希望男方有房最好，給女兒一個好歸宿！不過，女性能力強，女方薪水可能比男方還高，出社會後的積蓄比男方還多，男女方一人出一半房屋頭期款，也很常見。接下來，挑選新房的地點應該以上班辦公室附近最理想，不過，一來商業區地價高不可攀，二來，現代社會很少一個工作做到退休。實際上，新人通常考慮父母住家附近找房。因為，小倆口成家後，人口簡單，開伙不划算，乾脆回老家吃飯，父母也很樂意。將來有了小寶寶，為節省保母費與安全考量，夫妻上班時，順路把小孩送到父母家再去上班，也不繞路。但是，父母早年購買的房價已經翻了幾番，老家附近現在的房價對年輕人的薪水可能很吃力！男女雙方可以溝通是否先結婚，然後加緊存錢，等5年後再來買房，中間的幾年可以期待看看房價會不會跌。此時，任一方若堅持一定要先買房，雙方不斷的在「結婚→先買房→銀彈不夠→沒房→要結婚嗎？」之間爭執與摩擦，準新人的「購屋學」修的很煩人！




買房可能是一個家庭的金額最高的投資，金額數百萬到上億都有可能。房價上下波動20%，對家庭財富影響極大，尤其購屋自住又屬於「自用資產」無法生息，一般家庭對房市多空的判讀更重要！就目前台灣房市多空進展，說明如下：

1. 2014第4季到2015第2季：台灣房市在這三季後，確定步入空頭走勢。

2. 2015第3季到第4季：台灣房市步入空頭首半年，會出現成交量萎縮現象。累計2015年全年全台不動產市場交易量2.92兆元，較前年減24%。與2013年4.9兆元、2014年3.9兆元相較，連續二年、每年萎縮近1兆元，對經濟成長產生衝擊。高房價、通縮、重稅政策三大因素，讓房產交易規模大幅衰退。

3. 2016年：建商為取得活用資金而去庫存，散客投資戶為躲避去年(2015)不動產的奢侈稅，兩者集中在2016年倒貨，出貨量預估10萬戶，將會出現價格「下殺取量」。因此，建議新人暫緩買房，在空頭下跌走勢中，以租代買，躲掉下跌虧損的金額，拿來租屋2-3年都還有剩！若目前高價購屋，而日後房價下跌到賣房也無法還房貸的價格時，這就是所謂「潛水屋」，對甫成家立業的年輕夫婦而言，真是情何以堪。當景氣步入空頭，家庭的自用資產比重不能太高，反而會讓家庭「變富」的速度變慢，甚至陷入貧窮循環。

4. 2017年底：六都房價可能陸續落底，但目前還沒看到立刻回春「V型反轉」的契機。原則上，2017年購屋，會比2016年價格便宜，若堅持在2016年購屋自住客可以要求建商贈送家電或裝潢，也可省下數十萬的開銷。

5. 2018-2021年：底部打底，醞釀下一次多頭。景氣若能復甦，企業獲利才能成長，並帶動股市上漲，社會財富增加後，房市隨股市多頭後上揚。基於人口年齡結構分析，下一波台灣多頭可能出現在2022年至2026年。購屋自住或投資房產者，可以考慮在2022年前，進場布局，不需急於進場。更何況，政府近年要推出社會住宅，年輕人有機會低價購屋，而且推出社會住宅的供給量超過萬戶，對房價也會有殺傷力，低房價值得等待。

等到房市步入多頭走勢時，無論是否有結婚成家打算，利用個人儲蓄加上父母一年合法免稅贈與440萬元的贊助，只要拿得出頭期款，應該先買先贏。試想，一千萬元房價上漲20%就是獲利200萬元，一般家庭要「淨儲蓄」多少年，才能存到200萬元呢！？想起顏炳立總經理當年的多頭名言：「年輕人，你不買，你都輸！以前買不起，現在更買不起！」原來房市多空走勢才是決定以買代租？或以租代買？的關鍵因素。就現在局勢來看，不是不買，而是時候未到！
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