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【啟富達國際】台灣房市利空消息不斷，改成「以租代賣」可行嗎？
日期
2016-08-17
類別
市場新聞評論
如果大家近期有關注房市的話，可能會發現房市利空的消息似乎愈來愈多，房市專家顏柄立及財經專家謝金河也都跳出來發聲，甚至，連西華飯店董座也宣稱房地稅太重，扛不起就只好關門。根據住展雜誌的統計，台北市近1年房價跌幅最重的萬華、大同和北投區雖都是蛋白區，即使是蛋黃區的中山、大安、信義等區，也都開始出現下跌，而新北市則不管是蛋黃區或蛋白區，全都普遍下跌，雙北的房市似乎瀰漫著低迷的氣氛，但事實上不只是雙北市，如表一所示，其他的六都也都也類似的狀況，甚至已從近2年高點至少下跌5%-15%的跌幅不等，反映出這波的房市下跌已波及到全台了。因此，近期有另一種說法鼓勵有房子的人，既然賣不掉就別賣了，乾脆把房屋拿來出租，這樣每個月還可以有穩定的現金流入，也就是「以租代賣」，但這樣的觀念真的對嗎？
「以租代賣」乍聽之下似乎很有理，因為有租金可收取，但租金收入真能抵銷房價的下跌？值得我們探討與審思，因為房價如果愈來愈低，那麼租金的收入很可能會不夠拿來抵銷房價的下跌，而且同時還要支付銀行的貸款，壓力頗為沉重。舉例來說，如果手上持有一棟1000萬的房子，每個月以3萬元的租金出租，那麼一年會有36萬的租金收入(租金率3.6%)，但若房價下跌了5%，就會產生50萬的房價損失，所以算下來還是虧損了14萬，那麼「以租代賣」的概念就不是個明智的選擇，而且這是在租金率是在3.6%狀況，但根據Numbeo的統計，目前台北市的租金率僅有1.4%，甚至是全球最低，而若依照1.4%的租金率來算，那麼一年租金收入只有14萬，更不適合以租代賣，所以現在看來，台北市的房屋對租屋者會比購屋者有利，但對包租公來說卻相當不利。
在過去，投資房地產確實是一個很好致富與資產配置的工具，尤其對一般人來說，能在成家立業前，擁有一間屬於自己的房子更是一個努力追求的夢想。其實，從本質上來看，目前「以租代賣」的概念跟「股票買了以後、股價跌了卻不停損，以為沒賣就沒損失」的想法非常類似，本來買股票的目的是為了投資賺錢，打算賺到價差就跑，卻沒想到股價大跌，在捨不得賠錢下賣，只好安慰自己說：那就長期投資吧，參加除權息，有反正有股息可領，搞不好還會填息。結果，股票就一直抱著，甚至股票變成雞蛋水餃股了還在抱，這樣錯誤的投資觀念也難怪一般的投資人怎麼買怎麼賠，因為，他根本不了解這這檔股票的產業與公司，未來前瞻與趨勢發展，以為沒賣沒賠，而目前台灣房產思惟，亦然。啟富達國際早在2013年就提出由於美國要開始緊縮貨幣政策、美元走強及中國對原物料需求下滑，都不利台灣房地產發展，再配合政府房產制度的執行，台灣的房地產未來幾年趨勢是要往下走的，因此建議先賣為宜，若想購屋者，可以先以租代買為宜，不急於購置。目前，有房想賣的人，勢必陷入天人交戰的困境，賣也不是、不賣也不是，但這波房市下跌可能才剛開始而已，還是奉勸有房子的人能出脫就先脫手，不要存有「以租代賣」的想法，因為台灣房市趨勢才正要向下，可能拖及數年，您能承受的了嗎？
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