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【啟富達國際】一筆資金兩樣情，『觀念對了，財富才會來！』
日期
2016-07-27
類別
市場新聞評論
根據永慶房屋集團7月份最新調查雙北市總戶數在300戶以上的大型社區，並以實價登錄資料進一步分析各社區自2014年至2016年5月止，發現有些社區包括台北市基河國宅二期、及新北市的玉上園、湯泉二期、皇翔太陽城等社區，房價降幅竟達三成以上(表一)，若跌幅在10-20%以上的也不盡其數，整體而言，這2年來雙北市房價跌幅頗為嚇人！若以近一年來，日本與亞洲四小龍等國首府的房價相比，台北的房價成長也是敬陪末座，根據全球性房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）在7月份公布的全球第一季 「全球城市住宅指數」顯示(如圖一)，台北2016年第一季房價年增率為(-8.2%)，而日本東京、南韓首爾則有＋4% 以上的報酬，其中又以東京房價表現最為亮眼。啟富達國際在2013年起，即呼籲投資人別再碰台灣的房地產，並於2014年9月帶領學員前往日本東京置產，經過近兩年，讓我們來檢視一下，兩地房市的變化。
根據日本不動產經濟研究所提供最新日本首都圈興建住宅大樓每戶平均售價資料為例(見圖二)，若於2014年11月於東京置產，當時平均售價為5224萬日圓，至今年6月住宅大樓平均售價已上漲至5672萬日圓，經過這一年半的時間，房價獲利8.57%，而這段時間匯差有20.06%( 2014年11月匯兌0.26175、目前0.31426)，房價漲幅加上匯差收益，僅一年半光景獲利就有30%的報酬。若以東京核心5區的房價來看，平均則有10.6%的漲幅(如圖三)，而去年(2015年)核心5區的地價(如圖四)，也有7-10%以上的上漲。一筆資金兩樣情，倘若當初選擇投資北市基河國宅二期而放棄了前往東京投資置產的機會，經過這一年半、兩年的期間，兩者報酬差距高達6成以上！(註：基河國宅二期，跌幅高達36.3%、東京置產獲利30%)
雖然在段時間仍有不少人不看好日本房產，說日本是個嚴重人口老化、少子化的國家，非常不利於日本房市發展，但根據日本官方總務省統計局統計(圖五示)，雖然日本人口持續減少，但遷入東京的人口卻持續攀升。展望未來幾年，首相安倍所領軍的自民黨於本月10日上議院選舉拿下近三分之二的席次，並宣佈將啟動日本新經濟刺激計畫，據日本傳媒報導規模可能高達30兆日圓，再加上2020東京奧運題材持續發酵，這將有助於持續推升東京房市成長！
財富來自於觀念與方法，觀念對了，財富才會來！啟富達研究部在2013年從國際觀角度研究，發現美元走強年代及中國對原物料需求減緩之因，皆不利於台灣房地產的未來，然總覽全球房市，近13年來也都被市場熱錢給炒高了，僅剩下美國與日本房價尚在低位，而日本安倍晉三就任首相，推出三支箭來刺激經濟，並配合2020年東京奧運題材的加持下，日本房產將會有一波上漲行情的，於是，提醒投資人不要再買台灣的房地產，可以轉戰至日本置產，現在回頭檢視，當時的評估、考量與策略都是對的，也成功為購買日本房產的學員賺下一筆可觀的財富！
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