為將原本持有不動產土地或建築物之財產權，切割分為較小單位，轉換成有價證券。經此處理，龐大而不流通的不動產，瞬時轉化成為流動性之證券發行給投資人。如此結合不動產市場和資本市場的特性，加強其變現性與流通性，透過金融手段解決不動產流通性的問題。

簡單的說不動產證券化係指 發起人(受託人) 發行證券對 大眾(委託人兼受益人)募集資金以進行不動產有關之投資，將不動產物權轉化為不動產管理運用處分之受益權。就是將變現性低，流動性較差的不動產，透過細分為小單位化並發行有價證券予廣大投資人的一種方式. 舉例來說，假設世界第一高樓「台北101」大樓每年有8~10%的租金報酬率，透過不動產證券化，一般社會大眾就可以每單位幾千塊或是幾萬塊的金額，參與這個數百億元土地開發案的收益，享受比定存高出數倍的報酬。這個在國外先進國家很普遍的投資工具，除了可讓低所得者可小額參與高資產不動產的開發與獲利之外，更可積極有效的引進國際資金，參與國內重大的土地開發計畫，達到地利全民共享、活絡不動產市場的目標。

國內不動產市場不論是土地或是房屋市場，由於取得成本及開發資金十分可觀，以往都只有大公司或是大財團才玩得起，一般民眾根本很難有參與的機會，加上很多公司、財團在不動產的開發上都較傾向於開發後賣斷的速食獲利模式，而不是長期持有經營的模式，常常造成市場的暴起暴落。不動產證券化將會讓不動產開發業者，變成是個不動產的經營者，並致力於為證券化的標的不動產創造最大利潤，以吸引投資人的青睞。不動產證券化將會是開啟台灣房地產往正常化及健康化發展的一把鑰匙，可以有效導正國內長期以來暴起暴跌的不正常市況。