從北美到歐洲，全球地產繁榮正走向終結！

華爾街見聞 趙穎

全球各國激進的加息正在埋下新一輪「房地產危機」的種子。

全球各國除了面臨火熱通脹、股市動蕩、地緣政治危機等挑戰外，還面臨著一個不可忽視的威脅——全球地產繁榮落幕。

加息狂潮下，貸款利率快速上升，住房負擔能力不斷惡化，加拿大、美國和紐西蘭等多國一度炙手可熱的房地產市場遇冷。

週三，彭博社的一項報告顯示，目前19個經合組織國家的房價租金比和房價收入均高於2008年金融危機前的水準，表明價格已經偏離了基本面。 而隨著市場對全球衰退前景的擔憂加劇，房地產市場放緩可能會產生連鎖反應，加深經濟衰退。

報告還指出，紐西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大等房地產市場是全球泡沫最嚴重的市場，尤其容易受到房價下跌的影響。 歐元區國家葡萄牙也面臨巨大風險，奧地利、德國和荷蘭也顯得泡沫重重。 在亞洲，韓國房市看起來也很脆弱。 該報告強調了家庭信貸相對於名義GDP、家庭債務增長率和房價上漲速度的風險。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險在於房地產和金融市場同時處於下行週期，可能導致更持久的衰退。 十多年來的量化寬鬆政策催生了房地產市場的泡沫，但由於償債率大幅上升、可負擔能力下滑，現在很快就會轉向另一面（泡沫破裂）。

隨著壞賬風險的增加，將阻礙銀行放貸，抑制信貸流動。 在美國和西歐，引發金融危機的房地產崩盤多年來一直困擾著銀行系統、政府和消費者。 誠然，目前家庭儲蓄、勞動力市場仍然強勁不太可能出現2008年式的崩盤，但當全球同步收緊貨幣政策時，價格大幅下跌的風險顯然更大。 今年，有50多家央行一次性加息50個基點，預計還會進一步加息。

高盛則指出，住房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實的風險（特別是在紐西蘭、加拿大和澳大利亞）。

各國央行也紛紛發出了警告，加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示，由於利率上升和越來越多的借款人無力支付帳單，高水準的抵押貸款債務尤其令人擔憂。 紐西蘭聯儲的半年度金融穩定報告也指出，對金融體系的整體威脅有限，但房價“急劇”下跌是可能的，這可能會導致消費者支出收縮。

除了各方的警告外，也可以從各國的房地產市場現狀中窺見危機的蛛絲馬跡。

紐西蘭房市的“美妙故事”將結束

去年，紐西蘭房市十分火熱，房價同比飆升30%。 今年4、5月份，紐西蘭聯儲分別進行兩次50個基點加息，對此，經濟學家預計，紐西蘭房價今年將下跌約10%，較2021年底的高點下跌20%。 同時也有分析師警告稱，由於房價下跌、利率上升對現金流的影響以及食品和能源價格上漲，消費者支出將受到抑制。

　　加拿大房价两年来的首次下跌

　　今年4月，加拿大全国房价出现了两年来的首次下跌，随后在5月继续下跌。与其他国家一样，加拿大房市动荡也是由央行积极加息导致的。目前该国的基准利率已经从年初的0.25%上升到1.5%。一些经济学家表示，由于利率还会上升，最热市场的房价可能会下跌20%，全国平均房价或下跌10%。

　　美国房市需求迅速冷却，房价出现下滑

　　据房地美的数据显示，上周，30年期贷款的平均利率达到5.78%，为2008年以来的最高水平，使得房地产市场需求迅速冷却，并导致建筑商和现房卖家不得不降价出售。

　　据经纪公司Redfin Corp称，在截至5月22日的四周内，近20%的美国卖家选择降价。在疫情期间成为人们寻求更廉价住房的热门目的地的部分市场，这一比例甚至更高。例如，在爱达荷州的博伊西，4月份有41%的卖家选择降价出售。

　　捷克共和国泡沫尤为严重

　　捷克共和国以其高住房拥有率、高通胀和低失业率在欧洲表现突出，再加上其复杂的建筑许可证制度，以及寻求工作的外籍人士需求日益增长，该国房价大幅上涨，涨幅远远超过了收入增速。

　　根据伦敦数据分析公司CEIC data的数据，去年12月份，捷克房价季度指数同比上涨26%，该国居民收入与房地产价格之间的差距目前是欧盟最大的，引发了严重的泡沫担忧。

　　另一方面，为了遏制5月份高达到16%的通胀，捷克央行一直在收紧货币政策，将利率提高到了1999年以来的最高水平。

　　英国新屋贷款批准量降至近两年来最低

疫情期間的刺激政策導致英國房價迅速上漲，但在近期，新屋貸款批准數量降至近兩年來的最低水準。 英國皇家特許測量師學會的一項調查顯示，在連續八個月增長后，5月份買家問詢量出現下降。

政策方面，近幾個月來，英國已經加息五次，未來預計還會有更多的加息，這可能預示著今年英國房市將繼續降溫。

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責任編輯：李鐵民