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加拿大國民銀行近期發佈的加拿大房價指數顯示，今年3月加拿大房價環比下跌0.3%，累計連續六個月下跌。更有指標意義的是，在這個設立20年的房價指數中僅出現過兩次“3月下跌”，而上一次正是次貸危機爆發後的2009年3月。

ING分析師James Knightly發文指出，房屋銷售滑坡、償債成本提高以及房貸新規都對加拿大的樓市造成了壓力。同時目前的狀況也給了加拿大央行更多維持當前貨幣政策的理由，而最早秋季才能落地的樓市刺激政策也增加了加拿大樓市短期繼續下跌的風險。

加拿大房產協會（CREA）早些時候發佈的數據顯示，今年二月加拿大房屋銷售量環比下降9.1%，創下自2012年11月以來的新低。現在想在加拿大出售房子，難度可想而知。

 

（加拿大樓市銷量“暴跌”，來源：ING、CREA）

樓市背後是財務危機

Knightly指出，目前加拿大的樓市慘狀與更高的基準利率（2018年兩次加息）和更加嚴格的按揭貸款政策息息相關。同時，樓市蕭條的背後隱藏著加拿大國民的財務危機。

首先，隨著房產價格下跌，房產的持有者（貸款人）都在關注其自身的財務平衡狀況。他們至少會在房屋價值跌破貸款餘額（房產價值整體價值為負）前趁早出售清倉。同時，隨著去年加拿大央行加息50個基點，償債成本也在陡然上升，加拿大家庭負債率居高不下的現實也為這個狀況雪上加霜。

更糟糕的是，由於信貸門檻的提高，缺乏合適的賣家也是造成樓市持續不振的原因。簡而言之，那些有著“脆弱”收入來源的人更難獲得按揭貸款。

不全是壞消息

加拿大今年一月GDP出現環比增長0.3%不僅僅是經濟上的“意外之喜”，同時也對房地產市場構成實際利好。根據加拿大統計局的報告，建築部門錄得了近八個月來的首次增長，同時居民住宅建設出現連續兩個月增長。雖然建築行業本身就有高波動性的特點，但早些時候建築施工許可數量的增加進一步鞏固了後續房地產投資增量的預期。

此外，在今年公佈的加拿大2019聯邦財政案中，首次購房者無疑是最大贏家。加拿大政府準備為他們減免一些與購房有關的開支（預計五年內共減免8.85億加元）。特別需要指出的是，這項政策至少要到今年秋天才有可能落地。

Knightly認為，考慮到年底有刺激政策出台的預期，不排除有意向購房者推遲購房的時間。所以在政策落地前（今年四季度）加拿大的樓市還有可能面臨進一步回調的可能，一些數據可能會跌破市場預期。

加拿大央行“戰術迴避”

2019年加拿大的家庭債務收入比已經達到了驚人的176.3%，這也是1990年以來的新高。考慮到全球經濟有進入下行週期的隱憂，如此高的債務槓桿勢必會造成未來經濟的不確定性，同樣也是加拿大經濟的定時炸彈。

Knightly分析稱，目前的加央行肯定樂於耐心等待全球經濟下一步的發展方向。考慮到老大哥美聯儲“越來越鴿”的現實，加央行轉變政策立場或者是在更長時間內維持現狀都是意料之中的操作。