加入全球宏觀市場實時解讀群，掌握市場資訊最新動向，和WEEX一起交易（本群已破百人，添加群管理員微信：WEEX_Miya，發送入群申請）

美國住房市場的疲軟，已經成功引起了美聯儲的注意。

The Economic Outlook Group in Princeton, N.J. 的全球首席經濟學家Bernard Baumohl近日撰文指出，在市場歡呼地產行業重整旗鼓之前，應放緩腳步來更清晰看待美國經濟前景，有九大理由支持美國樓市將迎來“完美風暴”。他預測30年住房抵押貸款利率可能出現反轉，並於明年下半年達到6%。

Baumohl解釋稱，房地產產業包含了眾多重要部門——銀行、製造業、商品、國際貿易、交通，當然還有消費支出。沒有比住房市場更能反映美國經濟健康狀況的指標。所以，美聯儲在制定貨幣政策過程中一直密切關注住房市場趨勢，這一點也不奇怪。

Baumohl指出，這一擔憂背後有一個簡單的道理：沒有一個強勁的住房市場，美國經濟就無法保持良好的增長。而今年以來，美國住房市場沒有絲毫強勁的跡象。

住房市場在2019年開局不利。從數據方面來看，本月早些時候，美國公佈的1月新屋銷售數據不佳，同比減少4.1%；另一方面，2月成屋銷售則環比增加了11.8%，顯然優於調查預期的增加5%。（儘管有如此反彈，同比仍下降了1.8%。）

Baumohl表示，在市場歡呼地產行業重整旗鼓之前，有必要暫緩腳步來更加清醒地看待美國經濟前景，他相信美國地產行業即將迎來一個“完美風暴”。Baumohl的分析主要從需求、供給兩方面展開，他分析了九大理由來支撐這一觀點。

需求：購房者數量和能力面臨挑戰

從需求端看，嬰兒潮一代人正在退休，而新生購房主力的購買意願不強，加之購房稅後支出增加、銀行放款謹慎、抵押貸款利率未來有望抬升等因素，Baumohl認為，美國住房市場的需求整體疲弱。

1. 美國家庭單元增長持續低於每年120萬的這一長期趨勢。這由幾方面因素導致：第一，美國出生率今年持續下降，當前正處於30年來最低點。2017年出生人口數（最新數據）下滑至385萬，自1987年以來最低。第二，白宮對美國入境移民採取的新的限制措施。獲得綠卡的入境移民人數在2017年同比下降了5%。政府目標是要將法定移民人數砍半。這裡需要關注的是，入境移民對整個國家人口增長的貢獻超過50%。限制移民入境美國，即潛在地減少了另一個重要的房屋購買需求。

2. 千禧一代是推動下一波美國房地產市場購買的主力，嬰兒潮一代正以每天1萬人的速度在退休。但千禧一代目前負債纍纍，他們背負著創紀錄的1.6萬億大學貸款。學生貸款的“嚴重拖欠”（至少逾期或違約90天）在2018年最後一季度達到創紀錄的1660億美元。千禧一代同時對未來的社保和醫療體制的償付能力持懷疑態度，他們感受到更大的壓力要為退休後生活儲備更多的錢，而非將收入用來做首付購買一個房子或公寓。大蕭條（2008-2009）對千禧一代的心理影響就更難衡量了。他們目睹了很多親人朋友流離失所或者宣佈破產，並親眼見證著經濟急速下滑刺破了長期以來房地產價值永不倒的信條。

3. 2017年稅法增加了購房者的稅後支出，特別是對於那些面臨較高州稅和地方稅的居民。潛在房屋購買者會重新計算後買房成本，與租房的租金進行權衡。

4. 住房貸款達到13.5萬億美元的歷史新高，近三年利率水平持續攀升。根據美聯儲高級貸款官員銀行業調查顯示，借款人（銀行）對於將款項發放給家庭住戶顯得更加謹慎。

5. 去年30年期傳統分期貸款平均4.5%的低利率不足以刺激更多房屋購買需求，特別是對於現有住房戶。儘管在美聯儲尚未宣佈暫停抬升短期利率之前，住房抵押貸款利率本週跌至的4.34%，為一年來新低。Baumohl認為，隨著10年期國債收益率下跌，該利率還將繼續下跌，這將使更多潛在房屋購買者行動起來。但有兩個抵消因素需要考慮。

第一，如果經濟顯著下行，正如美聯儲下修經濟增長預期表明，美國人可能會在這筆大買賣（購房）中退縮，直到他們能更加確信美國經濟不會走向衰退。第二，我們相信當前較低的抵押貸款利率不可持續。購買房屋的借款利率與10年期國債收益率緊密聯繫。Baumohl預測，國債收益率在未來一年半將攀升約100基點。

Baumohl分析指出，美國需要吸引本國及國外投資者來資助未來10年每年萬億美元的財政預算赤字。問題是全球投資者幾乎都已重倉擁有美元資產。實際上，國外投資者近年已開始從他們的投資組合中縮減美國國債。國外投資者持有的美國國債比例已從2009年的53%降至去年的41%。

以上跡象表明，投資者需要一個更有吸引力的投資回報（即更高收益率）來匹配在投資組合中超配美國債務的風險。換句話說，財政部門將不得不支付與市場需求匹配的利率（更高的利率），以便維繫數量空前的新債務。因此，Baumohl預測，10年期國債收益率將在未來18個月中攀升，截至2020年上半年，30年期抵押貸款利率可升至6%或更高。

供給：房屋建築商同樣困難重重

除了購房者面臨的挑戰，房屋建築商也面臨重重困難。Baumohl指出，建築材料、勞動力、地塊等的價格提升，加劇了供給端的成本壓力，這也將最終削弱需求端的購買力水平。

1. 目前的進口關稅和貿易夥伴的報復措施很大程度抬升了房屋建造的成本。鋼材、軟木材、膠合板等材料價格在過去一年已下降20%至30%。

2. 房屋建築商仍面臨過多的管制，這佔據了房屋建造成本的25%。

3. 在供不應求的勞動力市場中尋找熟練工變得特別困難。在2007-2009年房地產泡沫及信貸危機之後，許多建築工人在日益增長的頁岩油氣行業裡已經找到了更加安全甚至薪水更高的工作。因而，房屋建築商除非提供更高的薪水，否則很難吸引新的雇工。另一些房屋建築商則是尋求投資機器人技術來彌補工人的短缺。

4. 最後，重點城市缺少合適的地塊。可用地塊的價格已經飆漲，但這最終削弱了新建房屋的購買力，特別是對於入門級購房者。

結論

根據全國住宅建築商協會公佈的最新房產市場指數，三月房屋建築商信心穩固，情緒指數保持在62（指數在50以上視為積極），指標越高表明有越多潛在房屋購買者會進入房屋售樓處。

第二個需要關注的信號是，營建許可數與單戶住宅新開工數之間的比率。營建許可數在定義上就是一個未來建造新屋的領先指標。但至於未來新屋建造的增速，我們需要看營建許可數持續超過單戶住宅新開工數，也即上述比率超過1。但1月份最新數據顯示，營建許可數實際滑落至低於單戶住宅新開工數（即上述比率小於1）。

若該趨勢在未來數月延續，這將成為最清晰的證據表明住房市場正處於長期的衰退之中，這也將抑制今明兩年的經濟增長。

綜合以上分析，Baumohl認為，未來美國地產行業將迎來一個“完美風暴”。