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最近，一個尖銳的問題再度蹦了出來：2019年美國樓市會崩麼？

Clarity Financial分析師Jesse Colombo撰文分析稱，最新的數據顯示美國房地產價值在2012年之後再度上漲了近50%，這波由美聯儲吹起的泡沫最終將不可避免地走向破滅。

在《曾經“命中”次貸危機的分析師，驚呼美國又到了“最膨脹的時刻” ？》中，Colombo就曾表示過，以美股和房產為主的美國家庭財產泡沫已經達到了近70年新高，美國家庭財富與GDP總量的比值遠超歷史均值也暗示著修正遲早會到來。

 

（美國家庭財富與GDP的比例變化，來源：Real Investment Advice）

抑制不住的房價上漲潮

根據Zillow Research最新發布的研究報告，美國房產市場總價值在2018年已經上升到了33.3萬億美元，較2012年次貸危機的低點上升了足足10.9萬億美元。其中增幅最大的是加州，自2012年2月以來累計升值已經達到3.7萬億美元。同時美國房產最貴的10個城市中，光加州就佔了四席。

另外，一線城市的集聚效應也在房價中有所體現。紐約大都會地區的房產價值高達3萬億美元，占到全國房產價值的的9.1%；華盛頓特區8920億美元的房產價值也使美國多達40個州自嘆不如。

更直觀地說，2018年美國房產市場總價值相當於美國（19.4萬億美元）、中國（12.2萬億美元）和加拿大（1.7萬億美元）三個國家的GDP之和。

 

（洛杉磯都會區房屋價值與部分國家GDP比較，來源：Zillow，WEEX一起交易製圖）

Jesse Colombo表示，美國的樓市和股市不可避免地會出現大幅修正，屆時消費者的逆財富效應（隨著資產縮水，消費也會減少）將會重創美國經濟。同時，由貨幣政策吹起來的泡沫經常會在一夜之間破裂。

千禧一代或稱為“失去的一代人”

美國房地產研究機構Metrostudy首席經濟學家Mark Boud指出，在次貸危機之後的房產升值中，受益的是那些原本就富有的階級和地產投資者。而存在大量潛在購房需求的千禧一代（1980-2000年出生的人）因為償還學生貸款、工作不穩定、信用評級較低等原因錯過了這一波房產升值潮。

而富有的投資者和投資機構充分地享受到了這一波低房價和低利率的紅利之後，大量收購房屋並租給了那些被銀行拒絕的千禧一代。所以從擁有房產的角度來說，千禧一代稱得上是“失去的一代人”。

高企的房價也給千禧一代買房帶來了額外的困難。Mark Boud指出，一方面隨著利率上升，整體購房成本使得年輕人更難負擔；另一方面對於開發商來說想要在昂貴的土地上賺更多的錢，最好的方法就是造大（貴）房子。

“現在的平均新房面積已經達到了3000平方英尺（278平方米），對於首次購房者來說太大了。” Boud補充道，“10年前在拉斯維加斯買一套這樣的房子只要22.5萬美元，現在已經暴漲到了35萬美元，對於年輕人來說太難了。”

那麼美國房價如果出現大幅調整，年輕人是否就能買得起房了呢？Boud認為，在美國出現衰退的情況下，房屋價格的大幅下挫一定與就業率和收入下降有直接關係，所以到那時這批買不起房的年輕人依舊買不起房。