中國樓市“買房必賺”的時代正在遠去。

以一線城市為代表，京滬深豪宅拋售、二手房業主讓利、成交低迷……2018年下半年至今，房地產市場低迷已逐漸傳導至二手房市場。

21世紀經濟報導的調查顯示，近一兩個月來，一線城市業主也“扛不住”，降價的案例比比皆是。

房地產保值增值的神話被打破。背後原因在於，“槓桿買房”的黃金時代終結。作為投資標的，房產的變現能力、流通性逐漸下降，和成交量價的表現一樣，開發商、經理人、業主的心態持續焦灼。

更深層次的原因則是，限購限貸政策抑制需求，人口紅利也到達臨界點，供需結構發生深刻改變，增量市場進入了拐點。

未來，房地產調控大幅放鬆政策的可能性甚微。多位業內人士預計，信貸偏緊仍然是長期趨勢，而房地產稅、土地制度等長效機制也將逐步完善，中國住宅市場有望向居住回歸，房企紛紛挖掘存量市場新的增長點。

二手房降價潮

深圳業主張先生在2016年買入龍崗中心城某大盤一套房，時值深圳樓市巔峰時刻，那時他無論如何也不會想到，手中房產在持有的兩年間不斷貶值。

“小區剛賣出了89平方米的二手房，334萬，2016年買價是387萬元”，張先生說道。據記者瞭解，這個項目二期開盤均價4.3萬元/平方米，如今成交價約3.75萬/平，降幅達13%。

在北京二手住宅市場，也出現了部分業主急售房源。記者從貝殼找房獲悉，北京太陽宮附近某小區一套兩居房源從1250萬元降至1190萬元，下降60萬元，另一小區一套三居室則下降100萬元，而最高跌幅在地鐵10號線某小區，單套三居室直降182萬元。

“北京已經跌了一年多了，豪宅更是基本沒有什麼成交”，中原地產首席分析師張大偉對記者表示。

焦慮的張先生只是眾多一線城市二手房業主的縮影。時近1月底，二手房市場延續2018下半年的低迷狀態，一線城市仍是二手房價下行調整的重創之地。

而豪宅的有價無市則尤為顯著。日前，有消息稱，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅“嚴重低於市價”拋售，業內嘩然。

安居客即時數據顯示，世茂濱江花園兩片區的掛牌均價為9.03萬元/平方米，而目前仍有5套低於7萬元/平方米的房源正在掛牌，每套均低於市場價100至200萬。

數據還顯示，世茂濱江花園均價從去年5月份以來，已連續九月下跌。

在深圳這個樓市“風向標”，以深圳灣和東部華僑城為代表的豪宅和別墅，也同樣淪陷。

繼東部華僑城天麓爆出業主虧本千萬出售房源的傳聞，深圳灣豪宅片區皇庭港灣也有個盤直降300萬元售出，印證了在深圳“買房必賺”的定論或被顛覆。

而對於豪宅拋售這個關注點，美聯物業全國總監何倩茹表示，其實各類房產都有劈價出售的案例，只是豪宅降價的數額更受人關注。

“從去年第四季度開始，確實多了一些降價比例較高的二手住宅。”何倩茹告訴21世紀經濟報導記者，目前能賣出去的二手房，大部分都是降價的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市場數據同樣凸顯了市場低迷。根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量在下半年呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原數據顯示，二手房成交均價方面，深圳已連續四個月下跌。成交數量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累計成交2699套，相比11月的4175套減少35%。

從二手房價格看，廣州更是在一線城市中“領跌”。國家統計局數據顯示，2018年12月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，連續四個月下跌。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

換房鏈條被阻斷

多位地產研究人士指出，二手房市場陷入低迷狀態，政策調整是主要原因。

就深圳而言，在731新政後，深圳樓市遭受重創，加上經濟下行壓力增加，市場預期向下。

在政府嚴格限價、限貸下，一二手房價倒掛現象明顯。此外，“三價合一”政策提高了換房成本，二手成交陷入低迷。

諸多業內人士向記者表示，一線城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有換房需求的購房者只能趨於觀望。

高企的二手房稅費也成為了交易雙方的負擔。“稅費高一直都存在的，且沒有取消的可能性，購房者只得接受”，深圳鏈家研究院院長肖小平向記者表示。

肖小平進一步指出，除調控政策抑制需求外，對漲幅的預期是影響市場的關鍵。“在經濟下行的預期之中，會讓廣大購買者有一個觀望的姿態，購房更加謹慎。”

肖小平表示，市場普遍認為國家調控房地產的預期較大，漲價沒有空間，購房者在這種前提下便會放緩決策。

由此可見，哪怕是在深圳樓市，消費者也不再有“投資房產必賺”的信心。

此外，年末房地產開發商巨量新盤入市，一定程度上影響了二手房的成交。

以深圳為例，華強城、萬科星城開盤共推4000多套房，最終賣出約2000套。萬科、風軒和鴻榮源壹城中心等也在年末撒網拼業績。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，2018年11至12月，深圳有至少30個新盤入市。在新房限價和開發商促銷打折活動加持下，置業新房者明顯居多，加劇了二手房市場的低迷。

在房貸首付、稅費以及新房促銷的三重壓力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量，尤其是下半年以來呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

中原地產首席分析師張大偉預測，2019年，如果不出現明顯的房地產政策變化、信貸政策變化，市場的下調難以避免。

“槓桿買房”時代終結

“房價關鍵看信貸”，張大偉指出，在流動性收緊背景下，房地產資產的變現能力偏低，買房尤其是非核心城市已不再是穩妥的投資選擇。

央行最新數據表明，2018年末，人民幣房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。

此外，截至2018年末，個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。

個人房貸餘額持續收窄，居民購房槓桿也進入了下行通道。據易居研究院測算，2018年三季度，全國居民表內購房槓桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。

而從歷史數據來看，2016年四季度居民購房槓桿率達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後6個季度連續下行。

這意味著，隨著信貸政策不斷縮緊、流動性因素的影響，居民加槓桿的空間已經極其有限，房產的變現能力轉差。

直到12月，一直氣氛緊張的樓市有了些鬆綁的跡象，各地政策動態明顯減少，人們對樓市的預期也因此改變。

融360大數據顯示，12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，為全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基準上浮15%下調到了上浮10%。

何倩茹預計，2019年房貸執行利率將下調，會對整體市場產生較大影響，但重點還得看下調幅度有多大。

她進一步指出，除房貸利率外還有其他因素會影響市場成交量的變化，雖利率調整有利好因素存在，但不代表成交量就會上升。

以深圳為例，“2019年全市二手住宅的成交量將現下行壓力，全市二手住宅成交量降幅預計大概為5%-10%”，何倩茹稱，二手房價難以大幅上漲，預計2019年房價漲速將放緩。

張大偉則指出，全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬鬆可能性不大，信貸將依然處於偏緊的環境中，限貸政策將嚴格執行，但對於自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產政策變化。

對於投資者而言，“槓桿買房”的時代或將一去不復返。

本文來源：21世紀經濟報導，作者： 張曉玲,孫藝萌,范偉