無論是市場情緒還是香港地產商,都對香港房價的未來持謹慎態度。
今日,香港地政署公佈,香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求,宣佈流標。
上週五,共有5家財團入標,包括嘉華國際、長江實業、恆地以及新地的四家獨資財團,還有一個由九龍倉、新世界及華懋等六家開發商組成的“萬億財團”。
由於香港步入加息週期,以及近期香港樓市降溫和恆生指數重挫,樓市下行風險大增。
諸多分析師近期也相繼發佈香港樓價下跌警告。花旗和里昂證券都警告,香港房地產市場將出現逆轉。花旗預計,下半年香港房價可能下跌7%左右。瑞銀(UBS)此前預計,從現在起至2019年底,香港房價有可能下跌,最多將跌去10%。
香港“地王”
文輝道12號是香港山頂昂貴地段少數大型官地,早前地皮規劃為住宅,可建容積率為0.5倍,而最新容積率增大至2.1倍,令可開發樓面由早前的9.47萬平方尺增加至40.4萬平方尺,發展潛力巨大。
其佔地面積約在18.9萬平方尺,屬於文輝道2、4、6、8、9及11號,臨近德瑞國際學校。
儘管地段優質以及地皮質量尚好,但由於近期樓市降溫,市場對於地皮估值的分歧也較大,估值在242億至最高的485億港幣之間,相對應每平方尺樓面地價也在6萬到12萬不等。
此次的流拍也反映出,地產財團和政府之間對樓市未來的走向亦有一定分歧。
加息效應開始顯現
上週日,香港財政司司長陳茂波撰文表示,香港超低息的年代,不但結束,可能還會步入逐步加息的過程,資產市場的風險不能忽視。
因為香港將港幣完全與美元掛鉤,為了維持7.75-7.85的匯率波動區間,只能選擇完全跟隨美元的貨幣政策,美元加息,就必須跟著加息。根據美聯儲預估點陣圖顯示,今明兩年均加息三次,2020年底聯邦基金利率預期中值為3.4%。
金策師研究院首席分析師鄭亞蘇認為,一旦美聯儲加息到3.4%,這意味著香港基準利率也必須加到3.4%,那麼香港樓市的貸款利率將上漲到4.5%-5%,樓市價格至少會在5-7年時間內,在當前的基礎上下跌50%。
今年8月,香港開始釋放告別低息時代的信號。香港三大發鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港稱,將提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%,提高以最優惠利率為基準的按揭利率至2.25%,多家香港商業銀行跟隨。
9月26日,美聯儲加息。次日,香港金管局跟隨加息,將貼現窗基本利率上調至2.5%。匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港、恆生銀行等多家香港銀行紛紛上調港元最優惠貸款利率。
雖然當時市場認為加息相對溫和,對樓市影響不算太大,但目前來看,還是有一定滯後效應,市場明顯感受到貨幣流動性開始緊縮的壓力。
香港《南華早報》援引香港研究協會上週發佈的調查結果稱,六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場,四成受訪者預計樓價將下跌。
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