無論是市場情緒還是香港地產商，都對香港房價的未來持謹慎態度。

今日，香港地政署公佈，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求，宣佈流標。

上週五，共有5家財團入標，包括嘉華國際、長江實業、恆地以及新地的四家獨資財團，還有一個由九龍倉、新世界及華懋等六家開發商組成的“萬億財團”。

由於香港步入加息週期，以及近期香港樓市降溫和恆生指數重挫，樓市下行風險大增。

諸多分析師近期也相繼發佈香港樓價下跌警告。花旗和里昂證券都警告，香港房地產市場將出現逆轉。花旗預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。

香港“地王”

文輝道12號是香港山頂昂貴地段少數大型官地，早前地皮規劃為住宅，可建容積率為0.5倍，而最新容積率增大至2.1倍，令可開發樓面由早前的9.47萬平方尺增加至40.4萬平方尺，發展潛力巨大。

其佔地面積約在18.9萬平方尺，屬於文輝道2、4、6、8、9及11號，臨近德瑞國際學校。

儘管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大，估值在242億至最高的485億港幣之間，相對應每平方尺樓面地價也在6萬到12萬不等。

此次的流拍也反映出，地產財團和政府之間對樓市未來的走向亦有一定分歧。

加息效應開始顯現

上週日，香港財政司司長陳茂波撰文表示，香港超低息的年代，不但結束，可能還會步入逐步加息的過程，資產市場的風險不能忽視。

因為香港將港幣完全與美元掛鉤，為了維持7.75-7.85的匯率波動區間，只能選擇完全跟隨美元的貨幣政策，美元加息，就必須跟著加息。根據美聯儲預估點陣圖顯示，今明兩年均加息三次，2020年底聯邦基金利率預期中值為3.4%。

金策師研究院首席分析師鄭亞蘇認為，一旦美聯儲加息到3.4%，這意味著香港基準利率也必須加到3.4%，那麼香港樓市的貸款利率將上漲到4.5%-5%，樓市價格至少會在5-7年時間內，在當前的基礎上下跌50%。

今年8月，香港開始釋放告別低息時代的信號。香港三大發鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港稱，將提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優惠利率為基準的按揭利率至2.25%，多家香港商業銀行跟隨。

9月26日，美聯儲加息。次日，香港金管局跟隨加息，將貼現窗基本利率上調至2.5%。匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港、恆生銀行等多家香港銀行紛紛上調港元最優惠貸款利率。

雖然當時市場認為加息相對溫和，對樓市影響不算太大，但目前來看，還是有一定滯後效應，市場明顯感受到貨幣流動性開始緊縮的壓力。

香港《南華早報》援引香港研究協會上週發佈的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

*本文來自華爾街見聞（微信ID：wallstreetcn）。開通華爾街見聞金卡會員，即刻獲取金融市場體系化服務。*