作為房地產市場一年中最終要的“金九銀十”,今年卻出師不利,在調控趨嚴的背景下,曾經熱鬧的場景已經不復存在。
中國指數研究院報告顯示,9月3日-9月9日期間,其重點監測的21個城市成交面積環比下降10.4%,其中一線城市成交環比降幅超四成。
易居研究院研究員沈昕表示,近期調控力度不會放鬆,市場將受此影響出現降溫;從供給側來看,考慮到後續幾個月開發商在資金壓力下,推盤節奏或有加快。
購房熱度降溫,客戶觀望為主
受房產稅等不確定因素影響,不少樓盤客戶觀望情緒較濃,市場熱度持續降溫。
易居研究院副院長楊紅旭表示,熱點城市的調控實際上已經有兩年多了。像南京是從去年下半年起,二手房價開始萎縮,杭州是今年5月份開始,二手房量大幅下滑,價格進行盤整,而上海樓市從2017年初就已降溫。隨著市場持續降溫,當前銷售態勢會進一步轉弱。
以上海為例,早在去年,上海統計局便稱,2017年3月之後,上海樓市觀望氣氛濃厚,傳統的“金九銀十”行情並未出現,月度成交量持續在90萬平方米左右的規模低位波動。
今年9月,首周外環以外和內外環間已售面積較8月底有一定程度上的下滑。9月3日-9月9日期間,上海成交面積環比下降40.14%,金九首周表現低迷。
珠三角地區今年同樣遇冷。根據合富輝煌研究院數據顯示,9月3日-9月9日期間,廣州一周全市商品住宅網簽15萬平方米(約1314套),環比降38%,深圳因受新政前積壓的網簽釋放影響,網簽數量達到高位,但僅1盤新推售,去化率僅11%。
資金面收緊,房企或“以價換量”
在銀行貸款收緊的背景下,房企資金面壓力加大。
國務院發展研究中心研究員劉衛民通過央視財經表示,從整個房地產槓桿率的角度來講,去槓桿的效應正在逐步顯現。一方面,一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制,部分開發商的資金鍊條有偏緊的情況。另外一方面,對於投機型購房貸款也做了的限制,進而對房地產市場去槓桿有一個加速的作用。
中國宏觀經濟研究院研究員郭麗岩補充道,當前房地產開發企業的市場集中度提高地非常快,一些中小房地產開發企業面臨著嚴監管、資金鍊收緊的情況,這就會導致一些房地產開發商企業在拿地的過程當中更加謹慎,房企拿地的節奏將有所放緩。
根據克而瑞研究報告顯示,上半年,170家房企加權平均淨負債率上升為92.56%,較年初增加了4.04個百分點,60%的企業的淨負債率有所上漲;整體的現金短債比略微下降至1.26,部分企業的短期償債壓力相對較大。
由於資金承壓,不少房企正在通過加速項目銷售回款的方式實現內部輸血,降價出貨、加大促銷力度或將成為下半年的趨勢。
楊紅旭在接受《時代周報》採訪時表示,開發商銷售節奏變慢,外部融資困難,導致資金鍊緊張,而為了回籠資金,緩解資金緊張的態勢,部分企業為了保命,不得已進行打折,降價促銷。估計企業降價幅度在10%–15%。
對於四季度的樓市,中原地產首席分析師張大偉稱,房價下行苗頭已經出現。下一階段,樓市衝高回落現象逐漸增多,房價調整開始出現從點到區域,熱點城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續衝高。
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