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發 表 主 題 2015.0301大陸不動產登記暫行條例施行 發 佈 日 期 2015-03-01 21:45:43
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3月1日后，房子谁还敢接手？
2015-02-28 金融风暴 金融风暴 金融风暴 微信号 sdj6543

功能介绍 企业不大，智慧不够。穷人爱存钱，富人爱融资！做好考管理，做大靠融资！没有融不到的资金，只有不会融资的人！专业的事找专业的人做，我们要想轻松实现融资，就必须找最专业的融资服务平台解决！

阅读引语
国务院656号文发布：2015年3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延
农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。



于是：
十年后中国最便宜的东西有可能就是房子
如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子，说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！原因如下：

一、对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

三、那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一，但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。

四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手，支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”，即“新人”的需要，可是由于国家的计划生育政策，使得“新人”的数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。

五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，十年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！

六、十年后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力照顾这些老人），老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。


有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期，同时也是中国城镇化快速推进的过程。
可以这么说，房地产的繁荣只是城镇化的表征。

中国的城市化问题经历了三大阶段：


第一个是限制城市化问题，大量人口在城镇集聚，带来了管理与经济支撑困难，于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。


第二个阶段是摆脱城市化思路，选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码，开辟了土地财政的新路径，在资本与土地双重推动下，中国房地产市场迅速成为社会焦点，一座座光鲜的城市拔地而起。


第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个：一个是打破束缚人口流动的户籍制度，一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题：推进城镇化是社会共识，问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。


在推进城镇化的过程中，我们收获了城镇的繁荣，高楼林立，马路宽敞，高铁越修越远。
但任何事情总是平衡的，负面风险也在集聚。

第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机，民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城，就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资，但是，大量资本投入固定资产的时候，会导致其他资本缺乏，同时容易引起资产泡沫，泡沫破裂会降低不动产的价值，甚至某个环节资本循环中断，就会爆发大规模的债务危机。


这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题，中国问题更严重。原因很简单，政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨，挤出了很多实业和人口，在这种前提下，在这种前提下，很多地方大举借债，如果没有货币性超发，很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令，但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播，无法控制。因此，我们一再强调，不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。


第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维稳压力非常大。

问题出来后，维稳的主体往往是制造问题的官员，这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员，以掩盖问题和危机。
这种逻辑能够让人觉得心服口服吗？


一些人总是说钉子户和刁民，问题是为什么信访压力这么大，社会不满情绪这么多，说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然，也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限，但整体上来说，问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然，随着制度不断完善，反腐力度不断加大，一些地方官员确实收敛很多。
我们只能说，房地产市场已经超越其本身的界限，变成了一个社会问题。
并不仅是房地产绑架了社会，而是社会绑架了房地产，这是房地产难以承受的。
如果这些基本机制没有得到根本修补，十年后可能不是房子便宜与否的问题，而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。

既然结果是这样，这次政府为什么会救市？

有一大批地方政府已经资不抵债无力偿还
审计署对全国地方债彻查的报告认为地方债相当严重，有一大批地方政府已经资不抵债，也没有能力偿还这样的债务。但是，以过去审计署那样的清查方式根本查不到。
根据的调研，现在很多地方融资平台，每个县政府、地级市政府都有一个国有资产投资基金公司，这样的国有企业他可以设立N个子公司，在N个子公司下还可以设立N个孙公司，一代一代地设下去，在N代后它同样是全国性的企业。地方政府直接把地或资源拨到这样的企业里，由这个企业和银行勾结起来发行理财产品或者信托产品，最后把融到的资金又转给了地方政府来用。

这样的方式，按照审计署过去的方法是不用上报的，因为这个企业是按照《公司法》成立运作的企业，随时可以按照《公司法》破产，不是为地方政府融资直接搞的企业。因为地方通过变换手法操作，所以地方债现在相当严重。

目前的突出问题是地方债的发展速度相当快，而且没有停止的迹象，我们认为地方债泡沫最终会出问题，地方债最终是要还的。很多地方政府靠卖地，这样卖地卖下去肯定也会出社会问题，怎么样都会出问题，这个问题什么时候出事也是时点选择问题。
政府救市的动力是什么？

1.这次政府救市，又想乘着“买涨不买跌”的心理，再来忽悠我们的老百姓，中国人还是一群傻子。
将会给房地产企业一个消化内存，把积压房产砖价格老百姓的绝佳机会。
屡次收紧政策，救市，再收紧政策，再救市，让老百姓买房成本越来越高……..
老百姓已经让政策吓怕了，这时候相关阶层趁机抛出：这次不买房，20年卖不了房，这次跟以往不同，这次纯粹是引诱老百姓购买，借机出货，这些XX阶层及鼓手太可恨了……
2.是反腐败高压之下，现在的不少官员，正是如同开发商一样，焦急地想要把房子抛掉，以免给自己带来巨大的麻烦，通过救市，把房产顺利变现洗白......

政府救市之下，老百姓买房的后果是什么？
1.开发商已经存在巨大的资金问题，随时可能出现跑路风险。过去一直依赖于银行和买房者的开发商，在市场的低迷之下遇到了麻烦，此时银行出现松绑，意图再拉进来一些买房者，好给开发商松点套。可惜已经陷入高利贷的开发商，又如何缓得过气，恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到这样的开发商，岂不是买房者的天大悲剧。
2.是楼市对于老百姓来说，永远还处在弱势的地位，业主的依法维权机制并没有什么保障。遇到房屋质量或敲诈等问题，仍然没有一个很好的解决途径。
3.是买了两套房，将来要交税怎么办？如今的央行为了救市，一鼓劲地引诱老百姓去买第二套房，如果将来房产税开征，又该要害多少人？谁来承担？难道说央行可以保证地说，将来不开征房产税。
蛋疼的政府救市，老百姓该怎么办？
房地产泡沫已经几乎要破，老百姓只要坚持一年不买房，房地产泡沫就会破裂，房价就会真实触底，到时候，全中国，最不缺的就是：房子
發 表 人 min 回 覆 日 期 2015-03-01 22:06:16
回 應 主 題 RE: 2015.0301大陸不動產登記暫行條例施行
Right
 
發 表 人 koko 回 覆 日 期 2015-03-01 21:47:49
回 應 主 題 RE: 2015.0301大陸不動產登記暫行條例施行
轉成繁體字 , 看起來較順眼

國務院656號文發佈：2015年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子資訊庫，並建立本地的住房資訊系統；全國所有地級以上城市的住房資訊系統都必須與住建部聯網，不得以任何藉口推延
農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。


於是：
十年後中國最便宜的東西有可能就是房子
如果剔除通貨膨脹的因素，十年後中國最便宜的東西有可能就是房子，說十年後房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年後人均月收入是1萬元時，房屋均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當然比現在便宜多了，因此，現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值，還會嚴重貶值！原因如下：
一、對比古今中外房價，中國現在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的，房價如果繼續上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去了上漲的動力，也就是說現在的房價，相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

二、中國已經實施了十幾年的“土地財政”政策，隨著“地王”時代的結束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變，也就是向房屋持有人徵收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。

三、那些目前全國經濟發達的地區，持續吸引外來人口流入，是促使房價不斷走高的主要因素之一，但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移，經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢，2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭，預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢，人口的負增長當然會導致房屋需求減少，進而促使房價下降。

四、中國已經實行30餘年的計劃生育政策是終結房屋價格上漲的最強有力的殺手，支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”，即“新人”的需要，可是由於國家的計劃生育政策，使得“新人”的數量逐年減少，事實上中國社會現在已經步入“老齡化”國家，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對房屋的需求將會大幅度降低。

五、目前的社會中堅是60後、70後的這批人，這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現在擁有不止一套高級商品房，而這批人的後代恰恰都是“獨一代（獨生子女一代）”，十年後“獨一代們”也長大成人了，這些“獨一代”從父母和祖父母那裡繼承的房屋將達到“人均三套房”的水準，請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談！

六、十年後，中國的老齡人口比例將達到25％，可能會有大量老年人住進老人院（“獨一代”以一對四，無力照顧這些老人），老人們住進老人院後會產生大量空置房屋，也許今天的許多老新村在十年後因人氣太少將淪為“鬼村”。


有外媒報導稱，無論中國的房價怎麼漲，總會有一些房地產泡沫即將破裂，房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼於這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對於大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄，如果剔除通貨膨脹的因素，十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。
泡沫與否我們先不討論，十年後最便宜的是不是房子，現在尚不能確定。問題的關鍵在於建房背後的基本邏輯是否存在問題。過去十年可謂房地產的發展黃金時期，同時也是中國城鎮化快速推進的過程。
可以這麼說，房地產的繁榮只是城鎮化的表徵。
中國的城市化問題經歷了三大階段：

第一個是限制城市化問題，大量人口在城鎮集聚，帶來了管理與經濟支撐困難，於是下鄉運動和逆城鎮化的過程在所難免。

第二個階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮化作為推進中國城鎮化進程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開闢了土地財政的新路徑，在資本與土地雙重推動下，中國房地產市場迅速成為社會焦點，一座座光鮮的城市拔地而起。

第三個階段是中央最近提出的新型城鎮化的戰略。這個戰略核心點有兩個：一個是打破束縛人口流動的戶籍制度，一個是限制城鎮化的土地制度約束。所有這些問題歸根起來就一個問題：推進城鎮化是社會共識，問題是從哪裡獲得資本。這一問題仍然能難以擺脫對於土地財政的依賴。

在推進城鎮化的過程中，我們收穫了城鎮的繁榮，高樓林立，馬路寬敞，高鐵越修越遠。
但任何事情總是平衡的，負面風險也在集聚。
第一個風險就是城鎮化負債風險。最近一次危機的爆發是邯鄲樓市債務危機，民間借貸利率普遍高達20%到30%，所涉金額高達93億，且當地十分之一家庭捲入其中。所謂鬼城，就是債務鏈條出了問題。中國經濟增長核心推動力是固定資產投資，但是，大量資本投入固定資產的時候，會導致其他資本缺乏，同時容易引起資產泡沫，泡沫破裂會降低不動產的價值，甚至某個環節資本迴圈中斷，就會爆發大規模的債務危機。

這是世界很多國家在推進城市化過程中遇到的普遍問題，中國問題更嚴重。原因很簡單，政府經營土地財政會導致土地價格上漲和房地產市場上漲，擠出了很多實業和人口，在這種前提下，在這種前提下，很多地方大舉借債，如果沒有貨幣性超發，很多地方政府不知道破產多少次了。解決債務問題很多人寄希望於放開限貸令，但如果這樣做實際上會使得危機的“病毒”迅速傳播，無法控制。因此，我們一再強調，不能再用信貸寬鬆換取所謂短暫的繁榮了。

第二個風險是土地轉型的風險。土地轉型帶來的社會風險主要體現在利益分配層次，這些年來土地財政的秘訣就是利用低價征地與高價拍地的差額，大小官員為了政績錦標賽，開足馬力去推廣土地財政。而大多數人覺得拆遷利益分配不合理，不能就地購買自己想買的房子，心理難以平衡。因此，大量強拆與強行圈地現象也屢禁不止，維穩壓力非常大。
問題出來後，維穩的主體往往是製造問題的官員，這樣製造危機的一些官員又採取暴力手段對待上訪人員，以掩蓋問題和危機。
這種邏輯能夠讓人覺得心服口服嗎？

一些人總是說釘子戶和刁民，問題是為什麼信訪壓力這麼大，社會不滿情緒這麼多，說來說去還是土地升值之後利益分配不公正的問題。當然，也有些拆遷戶的要求確實超越了合理的界限，但整體上來說，問題根由還是在於土地轉型的風險在放大這一機制上。當然，隨著制度不斷完善，反腐力度不斷加大，一些地方官員確實收斂很多。
我們只能說，房地產市場已經超越其本身的界限，變成了一個社會問題。
並不僅是房地產綁架了社會，而是社會綁架了房地產，這是房地產難以承受的。
如果這些基本機制沒有得到根本修補，十年後可能不是房子便宜與否的問題，而是經濟轉型壓力與社會轉型雙重壓力可能會大幅度增加的問題。
既然結果是這樣，這次政府為什麼會救市？
有一大批地方政府已經資不抵債無力償還
審計署對全國地方債徹查的報告認為地方債相當嚴重，有一大批地方政府已經資不抵債，也沒有能力償還這樣的債務。但是，以過去審計署那樣的清查方式根本查不到。
根據的調研，現在很多地方融資平臺，每個縣政府、地級市政府都有一個國有資產投資基金公司，這樣的國有企業他可以設立N個子公司，在N個子公司下還可以設立N個孫公司，一代一代地設下去，在N代後它同樣是全國性的企業。地方政府直接把地或資源撥到這樣的企業裡，由這個企業和銀行勾結起來發行理財產品或者信託產品，最後把融到的資金又轉給了地方政府來用。
這樣的方式，按照審計署過去的方法是不用上報的，因為這個企業是按照《公司法》成立運作的企業，隨時可以按照《公司法》破產，不是為地方政府融資直接搞的企業。因為地方通過變換手法操作，所以地方債現在相當嚴重。
目前的突出問題是地方債的發展速度相當快，而且沒有停止的跡象，我們認為地方債泡沫最終會出問題，地方債最終是要還的。很多地方政府靠賣地，這樣賣地賣下去肯定也會出社會問題，怎麼樣都會出問題，這個問題什麼時候出事也是時點選擇問題。
政府救市的動力是什麼？
1.這次政府救市，又想乘著“買漲不買跌”的心理，再來忽悠我們的老百姓，中國人還是一群傻子。
將會給房地產企業一個消化記憶體，把積壓房產磚價格老百姓的絕佳機會。
屢次收緊政策，救市，再收緊政策，再救市，讓老百姓買房成本越來越高……..
老百姓已經讓政策嚇怕了，這時候相關階層趁機拋出：這次不買房，20年賣不了房，這次跟以往不同，這次純粹是引誘老百姓購買，借機出貨，這些XX階層及鼓手太可恨了……
2.是反腐敗高壓之下，現在的不少官員，正是如同開發商一樣，焦急地想要把房子拋掉，以免給自己帶來巨大的麻煩，通過救市，把房產順利變現洗白......
政府救市之下，老百姓買房的後果是什麼？
1.開發商已經存在巨大的資金問題，隨時可能出現跑路風險。過去一直依賴於銀行和買房者的開發商，在市場的低迷之下遇到了麻煩，此時銀行出現鬆綁，意圖再拉進來一些買房者，好給開發商松點套。可惜已經陷入高利貸的開發商，又如何緩得過氣，恐怕要死掉的並不少。如果不小心遇到這樣的開發商，豈不是買房者的天大悲劇。
2.是樓市對於老百姓來說，永遠還處在弱勢的地位，業主的依法維權機制並沒有什麼保障。遇到房屋品質或敲詐等問題，仍然沒有一個很好的解決途徑。
3.是買了兩套房，將來要交稅怎麼辦？如今的央行為了救市，一鼓勁地引誘老百姓去買第二套房，如果將來房產稅開徵，又該要害多少人？誰來承擔？難道說央行可以保證地說，將來不開徵房產稅。
蛋疼的政府救市，老百姓該怎麼辦？
房地產泡沫已經幾乎要破，老百姓只要堅持一年不買房，房地產泡沫就會破裂，房價就會真實觸底，到時候，全中國，最不缺的就是：房子
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