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發 表 主 題 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場 發 佈 日 期 2015-01-11 00:24:21
發 表 人 那些年 回 應 數 8
資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
鉅亨網新聞中心2015/01/09 星期五 16:25 [引用]

2015年資誠PwC亞太區房地產市場新興趨勢報告 主要城市歷年排名

根據城市土地學會（ULI）和PwC (在台灣之聯盟所為資誠聯合會計師事務所)共同調查的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告 (以下稱「2015年趨勢報告」)，2015年亞太地區房地產市場基本面可望保持一定水準的成長，亞太地區一、二線城市的不動產投資仍將保有競爭利基。

2015年趨勢報告提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。主要調查對象包括385位國際知名的房地產專業人士，其中包括投資者，地產開發商，物業公司，貸款機構，經紀商及顧問等專業人士，其中也包括了台灣專業投資人的意見。

報告指出，在全球各地央行貨幣寬鬆政策持續，亞太地區房地產市場仍有足夠資金動能；但在不動產市場價格持續走揚的請況下，勢將降低整體不動產的投資報酬率。就現階段而言，雖然市場預期美國將升息，但部分資金仍將持續投入亞太地區不動產市場，會讓亞太地區不動產市場的價格獲得支撐。然而，由於市場上鑽石級不動產投資標的稀少，將導致2015年亞洲地區之不動產交易量較2014年降低。儘管如此，受訪的專業不動產投資經理人仍對2015年亞太地區不動產市場給予正向評價。

本調查之台灣區負責人資誠聯合會計師事務所金融服務業召集人吳偉臺指出，雖然近幾年亞太地區各主要城市的不動產價值各有不同程度的成長，但依2015年趨勢報告所彙整的資訊，受訪的專業不動產投資經理人仍對亞太地區不動產投資市場前景保持樂觀。

以台北而言，在各項房地產的降溫政策下，且保險公司因法令限制投資不動產，造成台北不動產投資市場急凍，成交量大幅滑落。台北在2015年趨勢報告中各方面的評比都較前一年度略有下滑，台北房地產投資展望自2014年的第16名下滑到2015年的第18名，發展前景自2014年的第13名下滑到2015年的第17名。

另外，日本除了東京延續過去幾年的熱潮，獲得專業不動產投資經理人一致看好其發展前景外，大阪也被眾多不動產專業經理人青睞，主要在於其地理環境的優勢，再加上日本政府一連串的振興經濟策略逐漸收到成效，日本兩大城市在2015年仍將具有投資潛力。最後，吳偉臺提到，除了東南亞新興市場外，大多數不動產專業經理人將目光轉向澳洲，對當地不動產市場發展前景展現高度興趣，也持續關注該地不動產投資的發展趨勢。

以下為本調查報告之摘要內容：

2015年熱門投資市場

●東京(投資及開發前景均排名第一)- 隨著日本政府一連串的刺激經濟方案，投資者預期房地產價格將快速上升，從而促使了房地產買賣，使東京持續穩坐第一把交椅。東京的吸引力不只在於其資產價格上升的前景，且具有日本政、經中心優勢。東京2015年的發展前景排名第一。

●雅加達(投資及開發前景均排名第二) – 印尼的經濟起飛及資產價格的強勁成長，都提升了雅加達的吸引力。儘管當地不動產投資的市場透明度仍有待加強；然而當地政府持續改善投資環境的努力逐漸收到成效，且市場預期政府將推行有利於不動產投資的新政策。雅加達是發展前景排名第二的城市。

●大阪(投資前景排名第三、開發前景均排名第四) – 過去幾年，由於東京不動產市場表現太過亮眼，以致大阪的不動產投資地位常被忽略；也由於過去大阪不動產市場常見的供過於求現象，也受惠於日本一連串的振興經濟方案而有所改善。因此，看好大阪靠近京都和奈良等觀光勝地的地理優勢，且其國際機場交通方便，市場發展前景看好。大阪的不動產市場發展前景大幅躍進到第三名。[NT:PAGE=$]

●雪梨(投資前景排名第四、開發前景均排名第三) – 高收益與成熟的經濟為雪梨帶來了國際投資者；同時，澳洲的養老基金和批發基金大量參與當地房地產市場，造成了激烈的競爭。投資者對雪梨的地產開發持有濃厚的興趣，特別是將老舊辦公大樓改建為住宅大樓的項目。

●墨爾本(投資及開發前景均排名第五) – 墨爾本與雪梨的投資環境相似。墨爾本市場以開發為主，市場上有大量資金尋找投資機會和具有吸引力的報酬率。

2015年報告主要研究結果包括：

●投資者傾向觀望：與歐美可觀的交易量上揚相比，2014年前三季度亞洲的房地產交易量下降24%。儘管交易量下降的一大原因是由於中國土地銷售量減少，其他亞洲市場交易量，除澳洲以外，均出現下滑的情勢；主要原因在投資人願意花更多時間等待(尋找)真正具投資價值的不動產標的。

●鑽石級標的難尋：亞太地區由於經歷了多年的價格上揚，以致不動產固定收益率逐漸降低，鑽石級投資標的產生結構性短缺，再者各地不動產投資機構亦有惜售心態。

●投資者尋找其他資產類別：因鑽石級投資標的不易取得，投資者正在尋找替代投資策略。其中包括透過完善的資產管理，提高不動產標的的附加價值。

●投資者對二線城市和二級資產保持謹慎態度：目前更多投資者傾向將目標轉向二線城市，投資者對二線城市的價格及流動性方面更具信心。以日本為例，因當地不地產投資信託基金(REITs)之間的激烈競爭驅使投資者向東京之外的其他城市發展。然而，在中國大陸則因二線城市出現過度建設的現向，後續發展則值得關注。

●新興市場的吸引力逐漸減弱：菲律賓及印尼等快速成長的市場仍受到投資者的關注；然而，投資者預期美國將升息，可能導致亞太新興市場的資金外流，新興市場不動產標的吸引力將不如2014年。

●投資者越來越願意接受開發風險：以澳洲市場為例，市場上越來越多購入素地進行開發的方式來持有不動產的投資策略，雖然投資風險較高且必須考量時間成本，如逐漸被不動產投資者青睞。

●高昂資產價格與低廉租金之對比：許多城市，尤其是澳洲及日本，不動產投資者將逐步調高租金，以滿足不動產投資者對投資報酬率提高的期待。

以物業類型來看投資前景

●製造/物流 – 製造/物流業是受訪者一致同意為房地產行業投資潛力最高的產業。2015年趨勢報告指出，由於亞洲網路消費的需求增加，推動額外的儲存設施需求，該行業目前供不應求。同時，該行業的投資報酬率較其他產業來得具有吸引力。

●住宅 – 因房價持續攀高，亞太地區的住宅市場吸引力驟降。然而，隨著市場預期美國即將升息，且各國政府干預房價，住宅投資仍位居第二名。目前較看好的是投資於東京以及東南亞的住宅，特別是印尼和菲律賓。

●辦公室 - 商辦的投資潛力排名第三名，是在房地產市場裡最為保守的投資標的。與往年一樣，資金比可投資的商辦來得多。因此，投資者可能轉向投資預售屋，以承擔開發風險來提高收益。最好的商辦投資是在東京、雅加達和首爾。

●零售 - 零售業排名投資潛力第四名，其主要問題是供過於求，特別是在中國。另外，伴隨著亞太地區的網路消費文化迅速發展，實體店面的需求量下降。面對這樣的改變，商家逐漸將實體店面重心轉移為食/飲品業。零售投資發展前景是在東京、雅加達、大阪和胡志明市。

●飯店 - 雖然飯店排名投資潛力第五名，但隨著亞太地區廉價航空的竄起以及迅速發展的旅遊業，使得各門戶城市於2014年的飯店住房率高達80%。因2020年夏季奧運會，東京持續保持最佳飯店投資城市，緊接著為雅加達、雪梨和墨爾本。
發 表 人 min 回 覆 日 期 2015-01-26 00:00:59
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
這就是老師說長期房地產的問題

全球第一！台灣人口老化將超越日本、人才流失 嚴重威脅經濟
鉅亨網編譯呂佩憶 綜合外電　　2015-01-23 09:00　
根據金融機構最新的研究報告，台灣將於 10 年內超越日本，成為全球人口老化速度最快的國家，對台灣經濟成長造成結構性的威脅。
《CNBC》引述法國興業銀行的報告報導，經濟分析師 Claire Huang 指出，台灣將面臨持續逼近的議題就是人口老化，而且速度比原先預期的還快。根據報告，台灣工作年齡人口，即 15~64 歲的人口，到了 2025 年將減少 7.3%，速率比預估的日本萎縮速度 7.2% 還要高。
內政部日前宣佈，台灣自本世紀以來，出生人口由一年 30 萬一路溜滑梯，最低年出生人口一度只有不到 17 萬。近幾年因龍年和數字諧音效應 (2013、2014)，才讓出生率略為回升至 20 萬左右。
此外，去年 HSBC 的報告也指出，所謂「亞洲四小龍」的南韓、香港、台灣與新加坡，人口老化速度將超越日本。其他的研究也顯示令人憂心的趨勢。根據美國中情局《世界概況》(CIA World Factbook)，去年台灣每位婦女平均生育數字為全球第三低，日本還比台灣高出 14 位。
國家發展委員會預估，台灣到了 2018 年將達「老齡社會」的水準，也就是 14% 的總人口年齡逾 65 歲。到了 2025 年，更有 20% 的人口達到這個年齡，台灣將成「超級老齡社會」。
若台灣的工作年齡人口持續下滑如法興的預估，經濟成長率將每年下降 0.9 個百分點。政府預估，今年GDP可望成長 3.5%，代表到了 2025 年經濟成長將降至 2.6%。美國智庫 The Heritage Foundation 的資深研究員 William Wilson 指出，台灣的人口情形不利於快速成長的經濟。法興認為，台灣若要維持 3% 的成長率，政府必須推動移民和改善生產力，以彌補工作年齡人口減少的問題。
巴克萊則指出，台灣的經濟所面臨的立即問題比人口老化還要嚴重。資深分析師 Wai Ho Leung 指出，人口老化的情形一直都存在，效應也沒有那麼快顯現。目前更嚴重的是，台灣的年輕人力不斷流失至中國。巴克萊預估，目前有逾 100 萬台灣人住在中國，也就是台灣 5% 的人口。他認為，政府必須創造更多機會以吸引年輕人才回流，尤其是製造業。
發 表 人 Mana 回 覆 日 期 2015-01-17 23:14:52
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
謝謝老師我們巳開始收到第一個月租金了吔 ! 11萬多的日元 .
真的很感謝您們 .
發 表 人 八仙果 回 覆 日 期 2015-01-16 10:13:19
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
> > 老師下次房地產講座何時 ?
>
> 這週六1/17 , 您看一下前面的首頁有喔 ! 也有3月的講座

謝謝我幾個客戶有興趣 .
發 表 人 米勒 回 覆 日 期 2015-01-13 12:14:22
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
> 老師下次房地產講座何時 ?

這週六1/17 , 您看一下前面的首頁有喔 ! 也有3月的講座
發 表 人 小賽 回 覆 日 期 2015-01-13 00:13:00
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
老師下次房地產講座何時 ?
發 表 人 奇異果 回 覆 日 期 2015-01-12 11:04:45
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
至於投資客部分，鄭余正全表示，因今年國內房產在政府打房動作仍不停歇，以及房地合一實價課稅持續影響下，認為房市的投資資金將持續流向海外置產，而這之中最好的例子又以壽險大咖，如國泰人壽、富邦人壽最為明顯。

這一段話就表示外資和大戶的方向了,只有散戶在玩台灣房市
發 表 人 熊熊 回 覆 日 期 2015-01-12 00:29:22
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
國泰和富邦持續將保戶的錢 , 拿去海外置產 ..他們真是聰明


房價鬆動 首購族準備進場
鉅亨網新聞中心　(來源：聯合報系/udndata.com)　2015-01-11 09:33　
2015年到來，不過政府對於房市管控仍不手軟，中信房屋董事長長鄭余正全表示，由於政府仍力推房地合一實價課稅的稅制改革，今年市場很難大幅好轉，不過因新任市長多提出社會住宅政策，今年房價有調整空間，將提升首購族進場意願，至於投資客資金料將持續流向海外置產。
根據中信房屋最新宅指數調查顯示，二年內有購屋計畫的民眾當中，34.7%認為今年首季房價將走跌，高於認為房價將維持平穩表現的33%。中信房屋副總劉天仁分析，去年選舉後到今年上半年房市除了有房地合一稅課稅的政策干擾外，另外，今年持續調漲的土地公告現值，以及預計7月容積總量上限新制將上路下，都是對市場的影響。
鄭余正全表示，揮別去年九合一選舉後，今年下半年房市還會再面臨總統大選起跑的影響，認為建商在「趨吉避凶」下，將把推案時程重押在今年上半年，也就是說，農曆年後到5月的這段期間，在建商大量推案下，市場供給量將大增，部分地區新增供給量恐大於區域需求，房市很難大幅好轉，有可能出現量增價跌的情況。
不過，值得注意的是，宅指數的調查顯示，未來三個月到兩年間有購屋意願的民眾皆呈現上升的情況，其中首購族占比高達56.4%，較前季大幅上升10.6%，創下19季新高。
劉天仁表示，去年六都選舉完後，藍綠執政的板塊大挪移，在新地方首長帶來新氣象下，加上新任市長多提出社會住宅政策，民眾也預期未來居住正義落實，在房價有調整的空間下，原本去年遞延性的買盤，有機會隨著新政局新希望之下有所鬆動，帶動自住客的進場信心回升，遞延性買盤有望在今年出籠。
鄭余正全指出，雖然今年房市很難大幅度轉好，不過由於地主至今仍未降價賣地，在建商土地取得成本仍高，以及建材、工資成本無法調降下，還有過去十多年來的房市多頭讓建商口袋頗有深度下，即使今年市場供給量增加，但不至於出現不理性的爆量供給，房價只會微跌，在房價有出現些許調整下，就會吸引買盤進場，促成交易量增加，其中又以有自住需求的首購族為主要撐盤要角之一。
至於投資客部分，鄭余正全表示，因今年國內房產在政府打房動作仍不停歇，以及房地合一實價課稅持續影響下，認為房市的投資資金將持續流向海外置產，而這之中最好的例子又以壽險大咖，如國泰人壽、富邦人壽最為明顯。
劉天仁說，在國內房市受到壓抑、資金尋找解套出口下，認為今年台灣閒置資金將加大出走力道，而投資市場將首選「政經局勢穩定，投資環境以及對台灣投資人是否友善的地區」，成為市場資金首選標的。
經濟日報 記者陳美玲／台北報導
發 表 人 Mana 回 覆 日 期 2015-01-11 12:12:43
回 應 主 題 RE: 資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場
謝謝老師我們巳上車了 , 也開始收到租金收益
真是月月收租金 , 年年賺增值

連台灣的郵局都要上車
 
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