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【啟富達國際】澳洲房市泡沫風險增，宜出不宜進！
日期
2017-03-31
類別
市場新聞評論
「前兩週看到一則新聞，無視於各種房市管制措施，澳洲房價不斷飆漲，根據房地產資訊機構CoreLogic公布最新數據顯示，其中最大城雪梨的房價今年迄今已攀升5%，過去一年來累計漲幅達18.9%，第二大城墨爾本過去一年也上漲了14.7%之多」，在台房市低迷的狀態下，不免讓人心動，是否可以轉戰澳洲房市？針對澳洲房產問題，值得我們進一步來做個探討。
在3年多前，約當2013年之際，台灣房市來到頂峰，全台各地房價飆漲，新莊副都心新屋預售屋價格來到60-70萬左右；大概在2014年左右，國人盛行赴海外置產，馬來西亞、澳洲、、、，甚至，很多爭相糾團前往購買。我的一友人平常理財只從事不動產的投資，因此，盛逢其時他國內外房產都有參與。在2013年中左右，當觀察到美國聯儲(Fed)將要回收QE，欲將寬鬆貨幣政策調整為緊縮，所以，提醒他應該小心房市風險，他非常得意告知我，他國內房產有三間、海外澳洲、馬來西亞的房產全都賺，開心的不得了，也為自己房產投資眼光沾沾自喜。今年年初，再見到他並詢問其近況？他說台灣三間房卡住了、馬來西亞房產賠了，僅剩澳洲目前還好，他就急於尋問未來澳洲房產的前瞻看法？
這些年，澳洲房地產之所以會大幅上漲，除了中國投資客將大批資金流往海外各地置產外，主要原因來自於澳洲國內通膨低迷，處於19年來的新低點，澳洲央行為了刺激疲弱不振的通膨，不斷地降息，導致目前利率創歷史新低(1.5%)。雖說一連串的降息來刺激通膨，卻反倒助長了投資客將這些借貸低廉的成本往房地產注入，讓房價不斷飆升(見圖一)。根據最新的澳洲央行會議紀錄顯示，雖然3月份利率維持不變，卻警告澳洲房市風險持續升高，且家庭負債成長速度超出所得，顯示央行對於房市的擔憂並是個相當棘手的問題，降息恐繼續助長房市，不降又恐形成通縮環境，目前正處於進退不得的局面。儘管央行進退不得，但在澳洲政府的打房政策下，似乎也漸漸收到成效，根據澳洲統計局資料，營建許可在近幾個月出現明顯下滑的趨勢(見圖二)，市場認為，由於營建許可為房市前瞻指標，營建許可下滑，暗示澳洲房市可能已經漸漸出現需求降溫的現象，令建商開始減少申請新屋興建許可的數目。
目前，面對高漲房價未來恐面臨泡沫的疑慮，部分機構也開始紛紛示警。OECD於3月〈澳洲經濟調查〉報告中指出，澳洲房市正出現「放緩跡象」，且房價與家庭債務負擔已達「前所未見」新高水準，一旦崩潰，可能導致整體經濟衰退。另方面，過去兩年都對房市作出了準確預測的SQM Research創辦人克里斯多夫指出，預計到2017年底，雪梨和墨爾本房價將達到危險的過熱和虛高階段，從而引發市場調整，暗示房市繁榮在2018年將面臨終結，此時點亦預估為此波全球景氣的高峰。因此，儘管目前房價仍創新高，但在澳洲央行政策恐將轉向、官方開始干預房市下，及本波全球景氣榮枯轉換時點，即使不斷攀升的房價似乎也即將在不久的將來走到盡頭，切莫在未來幾年面臨套牢的窘境！
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